住宅ローン基礎知識:住宅ローン減税で失敗する人が多いです。(17.03.27)

毎年1月~3月は弊社のホームページアクセスが急増します。原因は「耐震基準適合証明書」です。

あまり一般的とは言えない耐震基準適合証明書の解説ページを設けているのですが、弊社で仲介を担当させていただいていない一般のお客様や不動産会社からの問い合わせが非常に多いです。 住宅ローンを目前にして、あるいは確定申告時に指摘を受けて、慌てて弊社のページへたどり着く方が多いようです。

残念な事実があります。それは、毎年1月~3月にお問い合わせいただいた皆様のほとんどが「手遅れ」で「住宅ローン減税で失敗した」と言うことです。

住宅ローン減税には築後年数要件が定められています。「耐震基準適合証明書」などの方法を用いれば、築後年数要件を緩和することができます。しかし、築後年数要件を緩和するには手続きの順番があって、ほとんどの方が、しかるべきタイミングでやるべきことが実施されていないのです。

中には担当する不動産会社が不親切だというお客様がいます。しかし、原則として税制に関することを判断するのは税務署か税理士の役割で、本来は受益者である住宅購入者が自ら税の専門家へアクセスする必要があります。一見不親切なように思えますが、国の制度なので「そういうものだ」と割り切るしかないです。

※不動産会社が誤った誘導をしている例も見られますので、仲介会社の方はご注意ください!!

これから住宅購入をされる方は下記の点に注意しましょう。

1)購入希望物件が築後年数要件に抵触する場合(築20年以上の戸建て、25年以上のマンション)

理想は買付申込前、遅くとも不動産売買契約時に「住宅ローン減税が使いたい」と明言し、どうすれば実現できるかについて、まずは不動産仲介会社の協力を仰ぎましょう。

※特に新耐震マンションの場合は手続きさえ間に合えば比較的容易に築後年数要件を緩和することができます。

2)対応が現実的でない物件もあることを知りましょう。

旧耐震の戸建ては耐震改修工事が必要になります。旧耐震のマンションは耐震改修が実施できないので、住宅ローン減税の適用は非常に困難です。1)で買付前にと書いたのは、住宅購入時にはいろんなことを検討しなければならないので、住宅ローン減税のことがスッポリ抜けてしまうことが多いからです。購入希望物件が絞られてきたら、住宅ローン減税が適用できる方法があるのか、どれくらい難易度が高いのか、都度確認した方が良いです。

3)改修工事を視野に入れましょう。

中古住宅の購入にはリフォームがつきものです。耐震や劣化などマイナスをゼロにする工事を改修工事と言いますが、中古住宅のリスクと言われるものは、つまることろ「どれくらい改修費用がかかるのか」ということです。この改修費用を明らかにするには建築士による調査が必要です。従って、可能であれば買付前、遅くとも不動産売買契約前に建築士による建物調査(建物インスペクション)を実施して、改修費用がいくらなのかを確認することが大切です。

本年度も窓口として多くのご相談を受けましたが、多くのケースで3)改修工事が検討されていないように思えました。昔と違って物件代金とあわせてリフォームローンを組み込むことができる金融機関も増えていますので、中古住宅の購入時にはキッチンやお風呂などのリフォーム以外に「改修工事」が必要になることを念頭に置いておきましょう。

※ちなみにこの改修費用ですが、建物の構造と築年数で大まかにリスクを判断することができます。中古住宅の購入は建物の性能に詳しい仲介会社にお願いした方が、いろいろとスムーズで失敗のリスクが低いと思います。

中古住宅購入時の住宅ローン減税の利用率はおよそ半分だそうです。必要な情報が消費者に届いていない証拠だと思います。不動産購入は物件探しの前にまず「買い方」を知ることです。失敗しない住宅購入のために、リニュアル仲介をぜひご活用ください。


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