住宅ローン基礎知識:住宅ローン破産に対する備えとは?!(17.03.04)

先日テレビのニュース番組で「住宅ローン破産」の特集を見ました。春先にこの手の特集が多いと思うのは気のせいでしょうか?思うところがあったので記事にしたいと思います。

■将来のリスクは現時点である程度想定できる

将来のことはその時にならないとわかりません。ですが、万が一〇〇ならばを積み上げて、リスクに備えて必要な対策を行うのが大人の対応です。

一番いけないのは住宅業者の言いなりです。勧められるがままにリスクを検討せず買ってしまう。リスクがあることすら知らないので、いざという時の対応を間違ってしまうのです。

テレビの事例では元々年収1800万円(!?)だったのが、体調不良で転職を余儀なくされ、年収が300万円になった方でした。

住宅ローンの支払いが困難になる原因を列挙しましょう。

1)本人死亡
2)何らかの理由で働くことができなくなる
3)会社が倒産してしまい転職を余儀なくされる
4)体調不良で転職を余儀なくされる
5)新しい可能性に賭けて転職してしまう
6)奥さんと収入合算していたが、出産のため休職を余儀なくされる
7)奥さんと収入合算していたが、出産を期に退職してしまう
8)奥さんと収入合算していたが、離婚してしまう
9)天災で建物が損傷し、住み続けることができなくなる(2重ローン)
etc…

細かいことを挙げればきりがないのですが、具体的に列挙すると考え方が変わってきます。

収入が大きく減る、または途絶えるからローンの返済に困る訳です。それでは、向こう35年間、収入が大きく減ることはない、途絶えることはないと言い切れる人がどれくらいいるでしょうか。ほとんどの方は収入に対して何らかのリスクを抱えます。

住宅ローン破産に対する最大の対策は「買った値段で売れる物件」を買うことです。いざという時には売却してローンが完済できれば、家はなくなっても再起は可能です。住宅ローン破産の悲惨なところは、売却しても債務が残る「家を取られてローンが残る」状況です。生活の立て直しをしなければならないのにマイナスのスタートは本当に厳しいです。

それではなぜ住宅ローン破産が起こるのでしょうか。

答えは簡単です。何も考えずに”新築”を買ってしまうからです。住宅ローンの返済スピードと資産目減りのスピードがリンクしないため、万が一の時に悲惨な状況となってしまいます。新築は購入価格の少なくとも2割は業者の利益のため、買った瞬間から資産目減りが始まります。マンションは築15年にかけて、戸建ては築20年にかけて資産が減少し、以後は安定して推移していきます。

仮に買った値段で売れるとしたらどうでしょう。中古住宅なら可能です。築15年4000万円のマンションは20年後も資産価値を大きく目減りさせない期待が持てます。重要なのは「資産価値を維持できるか」という点です。そして、新築よりも中古を選択する方が資産保全に期待が持てる、ということです。

よっぽど家にこだわりがあって、多少リスクがあろうとも、資産価値を消費してしまったとしてもいいと言える比較的財産のある方は別として、普通の人は「万が一でもスタートに戻れる」買い方が重要だと思います。

■住宅業界は1円でも高い物件を買ってもらいたい

もう一点。大切な情報です。

住宅ローン破産は確かに自己責任です。しかし、住宅業界にも責任の一端があると私は思います。住宅業界はまだまだ「新築」を売らないと成り立たない業界です。住宅業界は消費者に「1円でも高い物件を買ってもらいたい」という姿勢だという事です。

対して消費者に新築を買わなければならない合理的な理由はほとんどありません。消費者の収入に付け込んで、可能な限り高い物件を買ってもらうことが住宅業界の本質です。住宅業界が言う「新築である理由」は、事業者が作り上げた幻想でしかないことに気付いてください。(住宅業界は「夢」と称して、あの手この手で新築を売ろうとしますから、注意だ必要ですよ)

住宅は大きな買い物です。だからこそ「安全」が第一です。本来であれば新築が帰るのはごく一部で、普通の人は「万が一でも買った値段で売ることができる買い方」であるべきなのです。本当かどうかわかりませんが、番組によると住宅ローン破産は増えているそうです。住宅購入=新築という幻想に惑わされることなく、冷静に正しい判断を行いたいものです。


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