住宅ローン基礎知識:住宅ローン破たんとなるかどうかはスタート次第(16.03.13)

家を競売や任意売却で手放すことになってしまったケース、以前は、事業の失敗や勤務先の倒産、トラブルに巻き込まれたなどの不測の事態が起因することが多かった。

しかし、最近、競売や任意売却となってしまった理由を見ていると、状況に変わりはないのに、単純に住宅ローンの返済が苦しくなって滞ってしまったという案件が多くなってきた。

これは、家を買う時に、余裕を持って買っていれば、住宅ローンの借入金額をもっと少なめにして買える物件にしていれば、それだけで、こんなことにはならなかったのではないかと思われる。

もしくは、家を買った後、資産価値が維持されて、売却すれば住宅ローンが完済できるようになっていればいい。

住宅ローンの返済が苦しくなって競売に回らないように、任意売却で債務整理とならないようにするためには、購入時の選択が大事になってくる。

競売物件、任意売却物件とならないための鉄則。

■新築至上主義から脱して、中古住宅を選択することにより、住宅ローンの借入金額を落とす。今まで年収の5~7倍が購入金額(借入金額ではない!)としていたものを3~4倍が目安とする。

■日本の不動産評価方法が変わらない限り、築10年以降の物件を対象にする。それは、築10年までの間が評価減の金額が大きくなるため、ある程度落ちてきて落ち着いた水準で買うと、売却する時との差額が小さくて済む。

■遠い新築よりも近くの中古。予算は収入により決まるため買う人が同じなら推奨予算も同じ。その予算を立地に多め、建物を少なめに配分する。立地が良い地域は評価が下がりづらい、下がっても緩やか。

計算例)4000万円の予算を、土地3,000万円・建物1,000万円(築10年)の立地重視型、土地1,000万円・建物3,000万円(新築)の建物重視型、に配分した場合。

10年後)立地重視型は土地が2,500万円・建物500万円で評価3,000万円、建物重視型は土地500万円・建物1,500万円で評価2,000万円、建物重視型は1,000万円を余分に失ったことになる。

これは、今後、立地により下落幅が大きく変わってくること、建物が経年により定率で下がる場合は築年数が新しいほど下落金額が大きくなることが影響します。

■教育費を侮らずに住宅ローンの返済計画を立てる。家を購入するタイミングは、結婚、出産、幼稚園や小学校の入園入学時が多いが、中学、高校時代の教育費は想像以上の出費となるため、購入時の家計状況や感覚で住宅ローンを組むと大変な状況に陥る。その時にちょっとしたきっかけで住宅ローン破たんへ進んでしまう。

簡単にまとめると、住宅ローンの借り入れは、想定している金額の半分くらいでちょうどいい(くらいに抑える)、ということです。

35年の住宅ローンを払い終わったとき、その家の価値はゼロ、なんて、家賃を払い続けた賃貸生活と結果は変わらない。それでは家計は苦しいばかりで、老後の生活に暗雲が漂うし、空しくて悲しい。

根本的には、日本の住宅事情が変わり、新築着工をコントロールして、中古住宅の流通が促進されれば、価値は維持されることになる。しかし、それが実現するのを待つだけではファンタジーの世界。

自己防衛として、借入金額を半分にして、借入期間を半分にする(ここもポイント)。15年程度で返済を終わらせ、売って住み替えてもいいし、それからしばらく負担少なく暮らして蓄えてもいい。

いま、ちまたではリサイクルショップが大流行りです。住宅も同様に、手ごろで良さそうな中古住宅を買う。これが安全で健全、お金に余裕があるのは気分も楽ですよ。

新築至上主義が抜けない方は、築1年目の売却評価額と新築当時に支払う総費用(諸経費込み)の金額差(これを新築プレミアと言う)を見てください。この金額が一瞬で消費しても新築がいいというくらいの裕福な方であれば問題ありません。


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