住宅ローン基礎知識:老後破産にならないための借入目安(14.10.23)

このまま流行語大賞にノミネートされてしまうのではないかという「老後破産」。週刊文春でも警笛キャンペーンとして特集が組まれ、本日発売号では住宅ローンにつて掲載された。

記事は、一流企業で年収が高くても、何かしらの誤算により退職後の住宅ローン返済が苦しくなり、自己破産や債権整理などに追い込まれてしまうことがあると警笛を鳴らしている。

破綻に陥る要因(誤算)は、そもそも無理な高額購入、退職金や年金の減額、リストラなど収入減少、病気などの支出増加、離婚や介護などの家族状況の変化など、多岐にわたる。

高額購入は未然に防ぎようもあるが、その他の要因は当初より想定することは難しく、つまるところ、なにかあっても、なにがあっても、大丈夫なくらいの返済負担に抑えることが大事になる。

記事では、推奨される住宅ローンの目安は「頭金3割、返済額は月収の20%以内」とし、月収の35%を超えると赤信号と警笛を鳴らしている。

これを私なりの基準で加筆修正させていただくと、住宅ローンの目安は次の通りになります。

1. 頭金の割合は固定せず、購入する物件の総費用から住宅ローン借入額を差し引いた残り全額。物件と購入者によっては1割となる場合もあれば、5割となることも。さらに、ある程度の余剰資金を現金で残せるように。

2. 返済額は月収の20%以内、25%を超えると赤信号。収入や家族構成などにより変化あり。記事では、手取り額、かつ、月収基準としておりそのまま見習いたい。ボーナス加算は考えず(月収基準とする)、手取り額(可処分所得)を基準とする。

3. 完済年齢をできれば60歳、定年延長などにより多少見込めても65歳に設定し、できれば、繰上げ返済で縮めるではなく、借入時から繰上げ返済なしで完済できるような期間設定とする。

上記の目安を基に事例を考えてみると、月の手取り額が30万円、30歳であれば、毎月の返済額6万円・30年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。

参考)月の手取り額が40万円、40歳であれば、毎月の返済額を8万円・20年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。※同じ1,600万円となったのは偶然です。

毎月の収入を手取り額ベースではなく額面ベースで計算しなおすと借入金額は2,000万円まで増える。ボーナス分も含めた年収から月割りで考えた場合、手取り額ベースで借入金額2,200万円、額面ベースで2,700万円となる。

このように、営業トークや物件の魅力でついつい甘く楽観的に考えを進めれば、借入金額を増やしていくことも可能です。

地域や種別、収入を問わず、希望する物件の条件と現実の不動産相場では約1,000万円の開きがあると言われております。(2,000万円の予算の人は3,000万円程度の物件を希望する)

先の計算例のように、ここをこう考えてみればと計算し直すことにより、この1,000万円の差を埋めることができます。(後は返済期間を延ばす、退職金による一括返済、他の収入確保などでも)

お客様自身(物件を購入したい欲)、営業担当者(売るための技術)のいずれかが導くのかわかりませんが、想定外の誤算が生じた際の老後破綻の確率は上がります。



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