住宅ローン基礎知識:住宅ローン借入戦略(14.06.28)

長期金利が低水準で推移している。6/27の長期金利は一時0.555%となり、昨年の日銀黒田総裁就任後の大緩和以来の低金利。物価上昇を目指し、お金を市場に出したものの、行き先もないため国債へと流れているのか。

ここしばらくは、特に金利が上昇する要因もなく、景気も横ばい傾向で、わずかに上昇したとしても、引き続き低水準で推移する様相です。物価目標の達成も怪しい雲行きで、金融の引き締めの気配も出ておりません。

各金融機関の住宅ローン7月適用金利は横ばいで推移しそうであるが、経費や利益などを考えると、これ以上は下げられないという水準まで来ているということでしょう。

それでも住宅ローンを獲得したいと考える金融機関では、0.5%を下回る金利(優遇適用後)を示しているところもあります。

金利は低い方がよいと考えるのは当然のことですが、なにごとにも良いことの反対側には懸念事項があります。そこを確認しないまま飛びついてしまうと、かえって支払いが増え、最悪の事態を招くことになりかねません。

びっくりするほどの低い金利が表示される住宅ローンは、ほとんどが変動金利もしくは短い期間のみ固定される金利タイプになります。

変動金利は、冒頭の長期金利(日銀の政策金利)が上昇しない限り、返済も当初のままで進みますが、何十年となる借入期間中もずっとこのままかどうか。

将来金利が上昇しても耐えうる家計であるか、借りる際に金利が上昇した際の返済額を想定して、その金額が返せるかどうかを確認しておく必要があります。

当初の一定期間のみ固定するタイプでは、固定期間が終了した際、原則として変動金利となります。

再度、一定期間の固定タイプも選択が可能なケースもございますが、いずれにしろ、適用される金利は固定期間終了時の金利となり、そのとき、金利が上昇していた場合、返済額が増加することになります。

毎月10万円の返済なら大丈夫、ということであれば、現在の低金利水準で計算された返済額が毎月10万円かどうかではなく、金利上昇想定での返済額が毎月10万円に収まるかどうかをご確認ください。

また、借りた後に返済期間を延ばすことは難しいですが、それでも、金利が上昇する前にどんどん返すということで、金利上昇のリスクをカバーするという考え方もありだと思います。

繰り上げ返済で状況に合わせて短くしていくというのが理想的ですが、ついつい使ってしまう、天引きタイプが好みの方は、当初より短い期間で借りることもありです。さらに、元金均等タイプの返済方式で早めに返済するという方法もあります。

もし、将来の金利上昇にも耐えうるものであれば、現在の低金利の恩恵を積極的に取りにいくという選択さえ考えてもよいのではないでしょうか。金利が上昇する可能性があるから絶対的にダメというものではありません。

また、利息は金利×金額で計算されることから、金額で調整するという方法もあります。自己資金を増やす、借入金額を減らす(購入予算の削減)など、金額を抑えることができれば将来への対応力は増加します。

借りている期間で、借入金額(残高)が多い前半は金利上昇リスク回避を重点として固定タイプ、残高が減少した後半は低金利の恩恵に受ける。ただし、後半時に金利が高い際には恩恵を受けられないが、それでも、返済額増加には対応できる。

開催中のW杯でも、ゲームマネジメントで、前半と後半、相手と自身で戦略を変えるように、住宅ローンも、さまざまな状況に合わせ借入戦略を考えることが必要です。(最適な選択の判断力と決断力)



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