住宅ローン基礎知識:家計を自己防衛する住居費検討法(14.04.05)

資格取得のための授業料は、法科大学院ならOKで会計大学院はダメ。仕事着のうち、社内規定があればOKで自由裁量ならダメ。

消費税増税を筆頭に家計の負担が増える中、今まで「自腹(自己負担)」だった出費が「特定支出控除」として認められやすくなった(所得税の還付)。

ただし、例のように、要件のハードルは高く、首をかしげることも多くて、一般の方にも配慮しているよというアピールまでか。どこかの政党党首のように、ぽんと億単位で借入ができるような方でない限り、家計を自己防衛する必要がある。

三大出費と言われる「住居費、教育費、老後資金」のほかにも、外食機会が増えた現在では食費も大きく、一人に一台の携帯端末の通信費、税や保険・年金などの社会負担、円安による燃料費・光熱費の負担増など、出費が重い時代となった。

サザエさん時代の家計を、贅肉が少ない筋肉質とすれば、現在の家計はメタボ体質になった。ならば、世の中、健康志向が高まったように、家計も健全な体質へと変換しなければならない。

子供の将来(出世という前向きなものから貧困にならないため)を考え、過剰にまでは必要なくとも、ある程度の教育費は必要不可欠で、授業料など自身ではどうしようもないことも多い。

払った金額ではなく生きた時代で判断される年金制度の場合、年金の支給を受ける時代背景を考えなければならず、少子高齢化や日本経済などから満足な支給を得られる時代に老後は迎えられないとなれば、老後資金も自身で対応しなければならない。

社会負担も自身ではいかんともしがたいもので、外食を控え気味とし食費を抑える、節約術を駆使して通信費や光熱費を減らす、旅行などの嗜好性出費を我慢する、そして、満足度を高まるための出費単位が大きい住居費削減など、自身で制御できる項目で家計負担を減らし貯蓄性を高める必要がある。

現金で買う(買える範囲で買う)ということが、住居費の削減に大きな影響を与える。それでも最低限の住居要件もあることから、多少の住宅ローンは必要とした場合、どの程度の金額で抑えればいいのか。

まず、不動産を購入し保有すると固定資産税等の税金が毎年必要となる。さらに、マンションの場合は管理費と修繕積立金、クルマがあれば駐車場代も必要となる。戸建てでも積み立てするかどうか別として修繕費用は必要となる。

(返済期間中の)収入が変わらない前提として、現在支払っている住居費(家賃)と、貯蓄に回せる金額の合計から教育費や老後資金の分を差し引いた貯蓄額を足した金額が住居費となり、そこから諸雑費を差し引いて残った金額で支払うことができるように住宅ローンを組むことになる。

式1:家賃+(貯蓄金額-教育用貯蓄-老後用貯蓄)=住居費 → 式2:住居費-固定資産税等-管理費-修繕費※-駐車場代=住宅ローン返済可能額 → ※変動性が高く貯蓄も含め余剰資金として活用したいボーナス返済は利用しない前提。

モデル:家賃10万円+(貯蓄5万円-教育用貯蓄3万円-老後用貯蓄2万円)=住居費10万円 → 住居費10万円-公課1万円(月)-管理費1万円-修繕費1万円-駐車場0.5万円=返済可能額6.5万円

30歳で購入する場合、60歳完済の30年返済を目指し、金利2%で借りた場合、毎月の返済額を6.5万円に抑えるためには、借入金額を1,750万円以下としなければならない。

この金額に自己資金を足した金額が住宅購入費用となり、ここから購入諸費用を差し引いた金額が不動産購入金額となる。例)1,750万円+自己資金500万円=2,250万円-購入諸費用250万円=2,000万円→この金額以下の物件を探す。

戸建てであれば管理費や駐車場分の金額も返済に回すことができたり、住宅ローンの組み方、年収、年齢、ご家族構成、さらに購入対象の不動産など、さまざまな要因で判断も異なるが、基本的な考え方はこの通りとなる。

バイクを8台、80インチ超の4Kテレビ、クルマが買えるほどの盆栽など、家計を考えたらあり得ない嗜好的な出費をする人もおりますから、一概に教科書通りがいいと決まるものではありませんが、少なくとも現金なり、換金性を考えておくことが家計を守ることになります。



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