住宅ローン基礎知識:借り換え・繰り上げ返済の確認点(13.12.05)

今年、長期金利はアベノミクスの期待値から一時期は上昇傾向が見られたが、秋以降、金利水準は低下し、12月は過去最低の金利水準で推移している。

住宅金融支援機構が3日発表した長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の12月の適用金利は、主力の返済期間35年以下の最低金利が1.8%と前月から0.01ポイント下がった。金利低下は5カ月連続で、4月に並び過去最低の金利水準になった。返済期間20年以下の最低金利も1.51%と0.01ポイント下がった。(12/03、日本経済新聞)

この金利水準を見て、買うなら今と購入に向かう人と同じように、過去の購入時に高い金利で住宅ローンを組んだ人は、今のうちに借り換えようと思う。

一般的に言われている「残高1,000万円超、金利1%以上が目安」という借り換えの基準もあるが、借り換えすべきか、もしくは、繰り上げ返済で対応するかの判断は、置かれている状況により異なるため、該当するか即座に動くのは禁物。

例えば、現在、変動金利で借りており適用されている金利はさほど高くなく目安の金利差までは至っていないケースでも、金融機関の住宅ローン獲得競争で劇的に低くなっている10年固定に借り換えるという選択肢もある。

これは、日銀が現在は金融緩和政策により低金利に抑えられているが、2年後を目安にインフレ誘導し、達成の際には金利を上げてくることが予想されるため、低金利の間に金利を固定化し、家計を安定させる目的があるためである。

現在の適用されている変動金利が、現在の10年固定金利よりも低くなっている場合では利息負担で考えれば逆転現象となり、さらに借り換えの費用を拠出してでも、安定化を図るための必要経費という考え方。

もちろん、適用されている金利が現在の金利よりも高ければ、安定化と負担減という両方の効果を得られることから、積極的に考えていきたいものとなる。

なお、繰り上げ返済の場合は、キャンペーンを利用できない金融機関が多く、借り換えを選んでいくことになる。そのため、借り換えの諸費用がかさむため、費用対効果の確認も必要になる。

住宅ローンのことのみを考えて動いてしまい、貯蓄額を危険水域にまで落としてしまってはいけない。これは繰り上げ返済でも当てはまる。

借り換え(繰り上げ返済)をする際、既存の住宅ローンより期間を延ばすことはできないが、返済期間を短くすることは可能である。

短くすることにより利息や諸費用の軽減を受けられるため、やはり損得だけで考えると期間を縮めがちになるが、借り換え後から完済するまでの家計状況(教育資金、老後資金)なども含めたトータルで判断しなければならない。

もちろん、毎月の返済額にも余裕があり、先行きの教育資金や老後資金の目処がついていれば(つけるために)、期間を縮める方が有利になることは間違いない。

繰り上げ返済でも、少しでも利息を減らそうと、貯蓄の大半を返済に回し、現在や将来の家計に負担が生じることは避けなければならず、期間短縮に突き進む前に考えなければならない。

昨日、今日と株式市場は下落傾向にあり、債券市場のお金が回り金利が低下傾向にはあるが、これがいつまで続くかは分からない。ご検討されている方はお早めに。



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