住宅ローン基礎知識:事前審査の必要性(13.06.06)

不動産の売買契約において、住宅ローン特約(たんにローン特約、融資特約と呼ぶこともある)が付されるケースがあります。

この特約は、不動産の購入をする際に、住宅ローンの融資を利用するケースで、もし、融資の一部または全部について未承認であった場合、契約の解除ができる(もしくは自動的に解除)内容で、この特約による解除では支払った手付金を無利息で返還する旨が記載されます。

買主を一方的に保護し、売主は待つしかないため、契約書に「買主は契約締結後すみやかに手続きをする」という文言と、手付金を返還する内容であるため、買主が書類を提出しない、虚偽などの不正を行い融資の承認が得られない場合は手付金の返還はしないという旨も記載されます。

また、融資の承認が得られるかどうかが特約の適用になるかの判断となるため、承認は得られたものの返済が厳しいという買主の都合では特約は適用にありません。

このように、善意の買主に対して保護する規定はあるものの、それはあくまでも審査の話しであり、資金計画そのものは契約前からしっかり検証しておく必要があります。

不動産業者やハウスメーカーの担当者が「住宅ローン特約があるから大丈夫」という言葉は、契約後に考えればいいと勘違いしそうですが、まったく意味が違う。

ただし、当初予定した住宅ローンの内容(金利、返済条件)が大きく変わらなければ、予定した金融機関がダメでも、他の金融機関を模索しなければならないケースもありますが、ノンバンクなど明らかに買主の不利になる条件であれば、買主の判断が尊重されます。

厳密には、具体的な金融機関名が明記されていれば、その他の金融機関へ進むかどうかは買主の意向を尊重するようにとなりますが、現実的には同条件であれば、ある程度の配慮も必要になるかもしれません。

売主側に対する面に加え、住宅ローン特約による解除で手付金が戻ってきたとしても、契約そのものの時間や諸雑費の負担もあることから、契約前に事前審査を行うことが必要になります。

業界の中では、購入の申し込みに事前審査の承認を条件とするケースも多く、事前審査の準備や審査中に、違う買主に物件を取られてしまう、なんていうこともあり得ます。

いずれにしても、住まい探しを始めたときから、住宅ローンを含めた資金計画はプロによく相談しておくことをお勧めします。



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