住宅ローン基礎知識:住宅ローンの基礎知識1(12.12.09)

長期金利の低水準が当たり前のようになり、金利で差別化ができず、これ以上の下げようもないことから、金融機関の住宅ローン獲得競争が激しさを増し、商品内容はますます多様化・複雑化しています。

ライフプランに適したローン商品を選択することができれば、将来のリスクも大きく変わってきます。

1.住宅ローンの5要素「借入額・金利・返済期間・返済方法・金利タイプ」

住宅ローンは「借入額・金利・返済期間・返済方法・金利タイプ」という、大きく5つの要素によって決まります。

返済開始当初の毎月返済額や当初金利が低い商品に注目しがちです。住宅ローンを選ぶとき最も大切なことは、総返済額をいかに抑えるかということです。

最近は金利タイプの異なる様々なローン商品が出ていますので、売り手となる金融機関の情報に惑わされることなく、ご自身のライフプランに合った商品を選ぶことが重要になります。

2.「元金均等返済」と「元利均等返済」、どっちを選ぶ?

住宅ローンの返済方法には、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類があります。実際に「元金均等返済」を利用している人はごくわずかです。

同じ借入条件であれば、初回の返済額は「元金均等」の方が多くなるため、収入に余裕がない限り「元金均等」は利用しにくいのです。

●元金均等返済

元金均等は毎回の返済額のうち元金部分が一定というもので、返済が進むにつれて、毎月返済額が減っていくという特徴があります。

(メリット) 借入条件が同じであれば、総返済額は元利均等よりも元金均等の方が少なくなります。

(デメリット)返済開始当初は、毎月返済額が元利均等に比べて高くなってしまいます。

●元利均等返済

元利均等は毎月の返済額が一定になるように元金と利息の割合が変わっていく返済方法で、毎月の返済額が一定になります。

(メリット) 返済開始当初は、毎月返済額が元金均等に比べて低くなります。

(デメリット)返済開始当初は、元金よりも利息を多く支払うことになり元金部分がなかなか減らないことになります。

3.選択の幅が広がった金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは「固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」に大別されます。

●固定金利型

借入当初の金利が返済終了まで変わらないタイプ。「フラット35」が代表的な商品となります。

返済額が変動しない安全な商品ですが、最初から将来の金利上昇リスクを織り込んだいるため高めの金利設定になっています。

●変動金利型

一般的に年2回金利を見直すタイプで、見直し時期に金利の変動があると 新しい利率が適用されることになります。

金利が変動しても「返済額は5年間変わらない」「新返済額は従来の1.25倍」 などのルールがあり、急激に返済額が上昇するのではなく、元本と利息の割合を変化させることで調整する仕組みになっています。

●固定期間選択型

当初の数年間の金利が固定されているタイプで、固定期間の短いものは、変動金利型程度の低い金利が適用されます。ただ、固定期間が終わると、その時点での金利が適用になり、返済額も再計算される ことから、急激な返済額アップのリスクがあります。

固定期間終了後に「変動金利」か「固定金利」をその都度自由に選択できるものや、一度「変動金利」を選択すると「固定金利」に戻れないものなど、様々な種類のローン商品がありますので、十分に検討することが必要にです。



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