住宅ローン基礎知識:住宅ローン検討、選定の基本(12.11.24)

先週から今週にかけて、住宅ローンの相談ウィークというほど、住宅ローンに関する相談が多い。ここで、住宅ローンを検討から選定に関する基本的なことをおさらいします。(自分のためにも)

1.変動金利タイプ

住宅ローン商品の中で、金利が一番低くなるのが変動金利タイプ。適用金利は半年ごとの見直し、返済額は5年ごとの見直し、見直し後の新返済額は1.25倍以内という特徴がある。

金利が低い、すなわち、支払う利息が少ない。その反面、金利が上昇する可能性がある。急激な上昇をした場合、返済額が金利変更に連動して変更しないため、元金と利息の割合が変化し、最悪、返済金額よりも利息の方が多い(未払い利息の発生)ということもありえる。

2.固定金利タイプ

短いもので1年、長いもので全期間、金利を固定する。固定する期間が短いほど金利が低く、長いほど金利が高くなる。金融機関のキャンペーンなどにより逆転現象もある。

金利が高い、すなわち、支払う利息が多い。その反面、金利が上昇するリスクを避けることができる。保険と同じように万が一に備え、利息という名の保険料を支払っていることと同じ。

3.ミックスタイプ

変動金利、固定金利のいずれにも良し悪しがあり、良し悪しを中和するために、住宅ローンを二つに分け、組み合わせて借りる。ハイブリッド、併用などとも呼ばれる。リスクも半分、リターンも半分になる。

住宅ローンを二つ組むことになるため、手数料、印紙税などが倍になる。金利の形態で中和することに似ているのが、中期(10年程度)タイプ。期間の長短で調整し、良し悪しを中和する。

4.元利均等、元金均等

毎月、決まった金額を返済し、返済額のなかで元金と利息が毎月変化していくのが元利均等返済。毎月、決まった元金と利息を加えた金額を返済していくのが元金均等返済。

元金均等返済の方が、支払う利息総額は少ない、当初の返済額は多くなる。元利均等返済は、当初の返済額負担は少ない、最終的な支払い利息総額は多くなる。なお、元金均等返済を取り扱っていない金融機関も多い。

5.住み替え、建て替えローン

現在の自宅を売却して住み替える際、売却資金で既存の住宅ローンが完済できない場合、残った残金に新規購入用の資金を加えて借りることができる。建て替え時も、既存の住宅ローンに加えて建築資金を借りることができる。

実務的な煩雑さや、売却と購入のタイミング(希望条件)などの合致など、ハードルは高い。金融機関が限定されることもある。

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この他にも、実務的な諸問題、借り入れ後の使い勝手、諸費用など、住宅ローンの選定には、多岐の要素が絡むため、簡単にはいきませんが、上記の基本が見えてくれば、かなり絞りこめます。



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