住宅ローン基礎知識:返済負担率(年収負担率)(12.11.12)

年収に占める返済額の割合を、返済負担率と呼びます。年収100万円、年間返済額が20万円なら、返済負担率は20%です。

住宅ローンの審査において、信用情報(個人の借入履歴で特に延滞などの事故)についで、基本となる項目です。基準となる返済負担率は、金融機関に異なります。

住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満の人は返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は返済負担率35%以下と決められており、この水準をクリアしないと融資が受けられません。

※ここで計算される返済負担率は、フラット35の他に借り入れている融資(マイカーローン、など)の返済額も含んで計算された「すべての返済額」で算出します。

民間の金融機関の場合、公にしていないところが多いですが、やはり、35%前後としているケースが多くなります。※民間でもすべての返済額で計算されます。

機構のフラット35の場合、固定金利のため、融資される金利で計算された返済額で計算されますが、民間金融機関の場合、金利変動を考慮し、高めの金利設定で計算されます。※俗にいう審査金利、3.5~4%程度。

ここまでに紹介した返済比率の水準は、融資が受けられるかどうか、貸す側から見たもので、借りられる金額となります。

年収500万円(税込)の人が返済比率35%で借りた場合、年間の返済額は175万円です。

税込年収の8割が手取りであれば可処分所得(手取り)は400万円、ここから175万円の返済額を引くと、残り225万円、毎月20万円を切る生活費でやりくりしなければならなくなる。

20万円の生活費から、教育費、保険料などまでカバーできたとしても、将来の貯蓄、ちょっとした家計の負担増がきたら、たちまち家計が破綻してしまう。

借りられる返済比率が35%だとしても、借りてもいい返済比率は、もっと下げておかなければならない。諸説まちまちで、数字をかたくなに信じ込まず、柔軟に考えなければならないが、私個人がお伝えしている返済比率は次のとおり。

青:返済比率20%以下、黄:同20~25%の間、赤:25%以上、色は信号に例えております。当然、年収により判断基準は異なり、生活スタイル、価値観、年齢や家族構成などによっても異なります。

さらに一番大事なのは、購入される方の意識、考え方、性格。青信号でもスピードオーバーしていては不測の事態に備えられない。横から飛び出してくる人やクルマがあるかもしれない。

日々の生活を、つつがなく、つつましく暮らしている方であっても、巻き込まれ事故はある。その際、そういうこともあるかもと意識しているか、返済比率がクリアされているからと忘れてしまうか。

多くの相談を受けていて、同じような年収、状況でも、アドバイスの内容が異なるのは、このためです。



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