住宅ローン基礎知識:自己資金、頭金の違い(12.07.24)

住宅購入時に言われる”自己資金”と”頭金”の違いについて、ご理解頂いているだろうか。

頭金は、購入する価格から住宅ローンの金額を引いた金額をいう。3,000万円のマンションを購入するのに、住宅ローンが2,500万円なら、頭金は500万円。不動産そのものに支払う現金を指す。

自己資金は、この頭金に、諸費用も含め、住宅購入のために拠出する現金の金額。上記の例で諸費用が200万円なら、500+200=700万円が自己資金となる。自己資金=頭金+諸費用。

不動産屋やハウスメーカーの担当者でも、言葉の意味をきちんと認識し、使い分けているか怪しいもので、一般の人が正しく認識していなくても仕方ない。

もし、担当者が悪意を持って、この言葉を使い分けると、こうなる。

担当者「頭金はどのていど?」、お客様「500万円」、担「ローンは2,500万円ですね」、客「はい」。

後日、決済直前。

担「諸費用200万円も現金で準備してください」、客「え、頭金は500万円って、、」、担「頭金は価格に充当する金額、その他の諸費用も必要です、自己資金って聞いていないでしょ?」、客「・・・」。

ま、こんな、言葉いじりで進めても、現在の営業の現場では通用しないでしょうが、頭金という言葉と自己資金という言葉の違いの本質は理解しておきたい。

住宅購入をするにあたり、頭金という発想は要らない。諸費用も含めて自己資金は、いくらまで使っていいのか、使えるのか。そこに諸費用もすべて含め、残りが頭金であり、そこから足りない分が住宅ローンとなる。

自己資金として使える金額は、現在の貯蓄額とイコールにはならない。いざという時の予備費、その他の利用使途がある金額を引いた金額が、住宅購入に使える資金の最大金額。

古くからの定説である、頭金は2割が適正、というのはどこから出てきたのか。

これは、昔の住宅金融公庫が価格の8割までしか貸してくれなかったため、2割の頭金が必要となった結果、2割必要、2割以上ないとだめ、2割以上が適正、と変化していった。

現在は、新築の場合、新築プレミアが2割乗っており、買ったとたんに中古となることで2割ダウンすることから、住宅ローンの残債が下回るように、プレミア分は頭金としていれた方がいい、という説になっている。

もし、頭金を2割とするなら、それに諸費用を加え、自己資金は25~30%程度必要となる。3,000万円の住宅を買おうとすれば、900万円程度の自己資金が必要という計算になる。

ここでポイントとなるのは、頭金2割(自己資金3割)というのは、標準値、平均値などの数字のまやかしにすぎない点。

重要なのは、借りる金額が適正であるかどうか。諸費用も含めて仮に110%の住宅ローンとなっても、返済比率などが問題ないのであれば、自己資金ゼロは問題にならない。

逆もしかり、自己資金が50%超だったとしても、住宅ローンの金額(返済)が厳しいのであれば、それは問題となる。

住宅購入に使ってもいい現金はいくらか、返済が問題ない住宅ローンはいくらか、その合計が、総予算となるだけである。



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