住宅ローン基礎知識:住宅ローンの審査金利(12.07.23)

住宅ローンを検討する際によく出てくる言葉として”返済比率”がある。業界では”へんぴ”と呼ぶこともあるらしい。こう呼ぶのを聞くことはあるが、私は使わないので、らしいとした。

返済比率とは、年収に占める住宅ローンの返済額の割合であり、年間返済額を年収で割ることによって計算できる。仮に年収500万円、年間返済100万円であれば20%となる。

この返済比率は、いくらまで返せるか、という家計の安全度を計る目安として使われるほか、金融機関の審査にも利用される。

現在、変動金利は店頭で2.475%、実効では約1%、返済額(3,000万円、35年の場合)にすると、店頭金利で1,282,152円、実効で1,016,220円、年収500万円であれば、返済比率は、それぞれ、25.6%、20.3%となる。

ただし、これは実際に融資で適用される金利を基づいた返済比率であり、金融機関が審査する場合は、金利上昇を見込んで、高い金利を設定して計算する。

審査金利をどのラインに設定するかは金融機関により異なり、これは表に出していいのかわからないので、具体的な数字は伏せておくが、3.5~4%が一般的である。

仮に4%で計算すると、3,000万円・35年の場合、年1,593,984円となり、返済比率は31.87%となる。審査金利で計算された返済比率が35%を超えてくると、審査はかなり厳しくなる。

逆に、上のケースであれば、返済比率を見る限り、融資の承認はおりることとなる。※その他いろいろな条件があるので、こんなに単純ではありません。

金融機関が承認してくれるなら、大丈夫なのだろう、借りられる(買える)ならいいや、と考えてしまったら、たいがいの場合、とても苦しい返済生活になる。

金融機関が承認してくれる上限金額(返済比率の上限)は、生活のすべてを犠牲にして、返済を最優先にしたらなんとか大丈夫だろう、というもの。

モデルにしたケースの場合、年収500万円から税や社会保障などを引いて、残り(可処分所得)は、約400万円。そこから、住宅ローン返済160万円を引くと、生活費は240万円、月20万円となる。

この20万円から、食費5万円、通信光熱費3万円、教育費5万円、保険2万円、残り5万円で、クルマ、衣服、こづかい、旅行、そして、将来の貯蓄までしなければならない、なんて不可能。

当面は、低金利の恩恵を受けるので、ここまでには至らないが、もし金利が上昇したら、このような生活になるということ。これは健全ではない。危ない。

理想は、審査金利の設定で、返済比率を20%、すこし緩めても25%までにすること。※緩めるケースはそれぞれある。

年収500万円の20%は年100万円、審査金利でこの比率に抑えるには、2,000万円(21.25%)、2,300万円(24.44%)となる。年収の4倍程度が目安となり、5倍となると厳しい。

当面の返済は、年677,480円(13.54%)、想定している100万円よりも年間で32万円少なく、5年で160万円、10年で320万円、この浮いた分は消費せず、貯蓄や繰り上げ返済に回し、家計の健全化が図りたい。

このような借り方であれば、金利が上昇しても安心でき、逆に、金利上昇を恐れることなく変動金利を選ぶことができる。



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