住宅ローン基礎知識:親子ローン(12.06.02)

二世帯住宅という言葉を生んだへーベルハウス(旭化成ホームズ)と提携しているからか、時代の流れか、近年、二世帯住宅の依頼や相談が増えた。

二世帯住宅と一言で言っても、玄関から別々の完全二世帯別居タイプから、大家族時代と同じすべて共用まで様々。購入する内容も、新たに土地を買って新築するケース、親が所有する土地に建てるケースと様々。

高度成長期を支えた団塊の世代の方は、国の住宅所得推進政策、持ち家であることがステータスである風潮などから、住宅を所有している方も多い。

しかしながら、マンションは当然のことであり、一戸建てでも、高度成長期に取得した住宅の敷地面積が小さいことから、自宅を売却し、その資金を新しい住宅の自己資金として提供する。その代わり、足らない分は子供が住宅ローンを組んでね、という話になる。

二世帯住宅を土地から取得する場合、建物面積が大きいことから自然と敷地面積も大きくなる。土地も大きい、建物も大きい、当然、購入資金は高額になる。※大人4人となる二世帯住宅では立地面で全員の合意を得るためには、地価が高い地域になりがち。

自宅の売却資金が十分にあれば、足りない住宅ローン金額も子供の資金力だけで賄えるが、そうもいかないばあい、住宅ローンを借りること、借りれたとしても、返済額が大きくなることで、資金・返済計画が成り立たない。

ここで、話が前に戻り、自己資金と住宅ローンの負担割合について、親子で話し合いがもたれる。

内容は、住宅ローンの審査、返済に対して、親からの援助が得られるかどうか。子供からどのような見返り(老後の世話、孫の顔が見える、など)があるか、それに対して、親がメリットを感じて負担に応じられるか、または、孫の面倒を見てもらう代わりに、奥様が働きに出るとか。

親と子供が共同して住宅ローンを組む場合、親がメインとなるか、子がメインとなるかにより、すこし内容が異なる。親がメインとなる場合は「親子リレー返済」、子がメインとなる場合は「収入合算」となる。

親子リレー返済とは、親が借りて、子が引き継ぐ、住宅ローンのバトンを渡すことからリレーという名称がついた。親の年齢は当然高齢であり、ローンを組んでも返済期間が短くなる、それを子が引き継ぐことで、年齢面をクリアさせる。

収入合算とは、親子に限らず、一人の収入では住宅ローンを借りることができない場合、親族の収入を合算し審査基準を満たすようにするもの。通常、購入する前提として、子が住宅ローンの負担ということから、子が本人となり、親が収入合算者となる。

収入合算ができる割合(合算者の収入全額か半分か)は、金融機関によるが、フラット35の場合は全額合算することも可能だが、合算する収入が合算者の収入の半分を超過すると、年齢制限の規定が出てくる。

この他にも、親子それぞれ、連帯債務(ペアローン)とし、個々に借りるというケースもある。親子でも、それぞれの思惑や意向、状況もあることから、よく相談されたし。

最近のCMで、(親)ここは俺の庭だ、(ますおさん的な子)おれの居場所はこの家にない、というものがある。二世帯住宅のポイントは、直系親族ではない配偶者(夫、妻)への配慮かもしれない。



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