住宅ローン基礎知識:住宅ローン返済に苦しまない秘訣(12.04.04)

住宅ローンの組み立ては、金額、金利、期間の組み合わせ。どう組み合わせるかによって、同じ条件の人でも、内容は大きく変わる。

物(不動産)から始まる住まい探しでは、購入しようとする住宅に気持ちが入ってしまい、買うために必要な金額が決まってしまう。その金額を金利や期間の組み合わせで、返済内容を検討することになるが、購入へと気持ちが奪われているため、厳しい内容でも自己説得して、購入へと進む。

このケースが、住宅ローンの返済に苦しむ家庭の典型的なパターン。これを避けるためには、探す前から、遅くても購入しようとする物件が見つかる前に、購入の資金計画を検討してみることに尽きる。

年収600万円の人が借りられる金額は約4,200万円。変動金利1%、期間35年で、毎月118,560円、年間では1,422,720円の返済になる。返済比率※は23.7%と、あ、やっていけるかもと思える金額が示され、買いたく物件が目の前にあると、つい進んでしまう。

※返済比率とは、年収に占める住宅ローン返済の割合。私の基準では、良好(青)~20%、注意(黄)20~25%、危険(赤)25%~。

年齢が25歳以下で返済終了年齢が60歳、変動金利が変動しなかった、年収が減少しなかった、家計に思わぬ出費がなかった、という条件がすべてクリアできるなら、上のケースでの判断は間違いではない。

しかし、10年単位の長い年月、なにが起こるかは分からない。なにが起こるかは分からないけど、なにかが起きることを想定した場合、確実な資金計画は次のようになる。

同じ年収600万円の場合、返済比率が20%として、年間の返済額は120万円(毎月10万円)。返済終了が60歳、購入時年齢が35歳だとすれば借入期間は25年、金利はもちろん全期間固定2.5%、このケースで借入金額は2,230万円となる。上の計算と比べ、2,000万円もの開きがある。

これだけの開きが出ると、購入できる物件の内容がかなり変わってくる。このギャップにショックを受けず、リスク回避で住宅の条件を妥協できる人は多くない。※住宅購入を見送れる人も。

この価格差を埋めるために、では、どうすればいいのか。不動産営業からは、予算を上げるよう勧められる傾向があるが、これからの不確実な時代を考えた場合、ここは購入者側で、営業マンからの攻撃をしのがなければならない。

私の場合、ご家族の生活も踏まえたうえで、住まいの条件は変えずにエリアの見直しから話していく。エリアで行き詰った場合は、住まいの条件。それでもダメなら、最後に予算の見直しです。

実際の住まい探しは、複合的に絡み合っているため、単純にはいきませんが、従来から不動産営業の基本としている”予算を伸ばす”というのは、最後の手段です。

買いたい物件が目の前にあり、やっていけそうな返済計画が提示されると、つい進んでしまいますが、これはダメ。でも、目の前にしてしまうと、欲しいという欲を抑えるのは難しい。

ならば、購入する物件が見えてくる前に、資金計画を見つめておくことが大事なことになります。※固定で試算することと固定で借りるべきということは一致しません。



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