住宅ローン基礎知識:住宅ローンの返済マジック(12.03.31)

住宅ローンを借りると、元金に利息を加えて返済する。金融機関から送られてくる返済額表には、毎月の返済額とその内訳、元金と利息が書かれている。私も含め、この明細にある利息金額を気にする人は少ない。もしくは、購入したあとなので、いまさら見ても仕方ないということか。

現金で購入すれば、当然、この利息は不要になる。しかし、現金がないから、利息という追加負担を払ってまで購入する。このことから、利息は、現金が溜まるまでの時間を購入する費用、それまでの間、住宅のクオリティをあげる、満足を得るための費用と言える。

利息はムダ、余計な費用と言い切るのは、たやすい。ただ、生きていくうえで、外食したり、旅行に行ったり、生活にどうしても必要はないが、人生を充実させ、満足度を高める、ストレスを解消し活力を得るための出費が否定されるものではなく、同じように、利息を支払うことが悪いわけではない。

利息の金額が、どの程度かを知っておくことは、住宅購入や住まいのあり方を考えていくのにあってもよい。また、住宅ローンの判断にも有益である。

【利息の試算】

モデル)借入金額:3,000万円、借入期間:35年、変動金利:1.275%
→利息総額:7,205,427円(毎月返済元利合計:88,585円)

これを固定金利2.500%にしてみると、
→利息総額:15,044,195円(毎月返済元利合計:107,249円)

金利が変わると、こんなにも利息金額が変わります。これが、固定金利を借りた際の利息返済額増加リスク、逆に言えば、この差額が金利上昇対策の費用(保険料)。

モデルのケースをアレンジしてみると、

借入期間:30年にした場合、
→利息総額:6,117,932円(毎月返済元利合計:100,328円)

当初から、もしくは、繰り上げ返済を活用して、返済期間を短くすると、利息金額が減少する。これが、繰り上げ返済が推奨される理由です。

借入金額:3,500万円にした場合、
→利息総額:8,406,353円(毎月返済元利合計:103,349円)

35年という長い期間で返済するため、購入予算を500万円増加させても、月々の返済額は15,000円前後しか変わらない。500万円と聞くとためらう方も多いが、月の返済額に置き換えられると大丈夫かなと思う方も多い。

この心理を利用するのが営業マンの鉄則。購入者から見た場合、増加分の500万円は、住まいに価値が生まれると考えればよいが、実際には利息増加分の120万円も支払うことになることを認識しておくこと。

お金のことや損得ばかり考えていては、住宅購入そのものが前に進まない。夢やステータス、満足度、安心感、生活の向上など、お金には代えられない部分もある。

あえて、購入を止めるという判断になるのであれば、それでよいが、購入を進めていくのであれば、利息も含めて、ほんとうに、そこまで高額な住宅が必要なのか、考えてみることがあってもよい。



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