住宅ローン基礎知識:住宅ローンの金利タイプ(12.02.04)

住宅ローンの金利は、低金利水準で推移しています。いつからこの水準になったのか、1年か2年か、はたまたもっと前からか、忘れてしまうくらい、かなりの長期間にわたり、現在のような低金利水準です。

金利動向に変化がないと、住宅ローン選びも同じパターンとなります。この状態だと、アドバイスする側も、疎くなってしまいますので、あらためて、住宅ローンの金利タイプごとに、特徴と留意点をまとめてみました。

1.変動金利

住宅ローン借り入れ後、半年毎(基本は4月と10月)に適用金利を見直します。金利は短期物に連動しますが、実際には日銀の政策金利に影響されます。

変動金利には独特のルールがあります。一つ目は、適用金利が変更されたとしても、返済額は5年に一度の変更となります。金利は変動するも返済額が変わらないということは、返済額の元金と利息の割合が変わり、金利が上昇した時は、元金の減少スピードが落ちます。

二つ目は、返済額の見直しの際、新しい返済額は、従前の返済額の1.25倍までに抑えるというもの。一つ目のルールと併せ、ここに変動金利の怖さが潜んでいます。

返済額が変わらない、返済額の上昇が抑えられる、しかし、金利そのものは変動する、このギャップが生じると、元金の返済スピード、住宅ローンの残高推移に影響が出ることになります。極端な例ですが、急激に上昇した場合、返済額に占める利息の割合が100%を超え、元金がまったく減らない、ということもありえます。

金利が低く、金利上昇も小さい幅であれば、メリットも得られますが、急激な上昇をした場合、利息が膨らむことがあります。

2.一定期間固定型

イメージは、変動金利タイプの土台にして、一定期間のみ金利を固定する特約がある。期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年などさまざまで、取り扱う金融機関により異なります。

特約で決められた期間は金利上昇することはありません。特約期間満了時には、そのときの金利が適用されます。現在の低金利で一定期間固定し、明けてみたら、大幅に金利が上昇していた場合、上昇した分まるまる返済額も上昇します。※変動金利タイプのようなルールはありません。

残高が多い当面の間は金利上昇リスクを回避し、残高減少後は変動金利で利息軽減を狙う、という場合に選択します。このため、一桁年数では残高もさほど減少しないことから、10年以上の期間を固定することをおススメします。

3.全期間固定型

文字通り、返済の開始時から終了時まで、金利が変動しません。現在のような低金利時は、そのメリットを最後まで享受でき、返済額が一定になることで家計に安定をもたらします。

金利上昇のリスクは、融資する金融機関が担います。そのため、変動金利などと比べ、設定される金利は高く、金利の動向によっては、利息を多く支払うことになるリスクを抱えます。

残高が減少し、残りの期間が短くなったころに、変動金利タイプなどへの借り換えをすることも含めておくことをおススメします。

4.ミックス型

違うタイプの住宅ローンを組み合わせることにより、メリットデメリットを中和できます。どちらか決めきれない、バランスを取りたい方におススメです。※違う金融機関の住宅ローンを組み合わせることはできません。フラット35は例外。

住宅ローンを二種類(二本)にわけるため、借入諸費用が増えます。組み立てるバランス、繰り上げ返済の優先順位なども、併せて検討することになります。

以上、簡単ですが、住宅ローンの特徴をタイプ別にわけてみました。

それぞれに良しあしがあり、神のみぞ知る領域である将来の金利動向を考慮しなければならないため、住宅ローンの特徴だけで選択することはできません。家計や人生計画、消費性向なども含め、総合的にご判断ください。



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