住宅ローン基礎知識:住宅ローン相談プロセス(11.08.31)

住宅購入相談のなかで、とくに多いのが住宅ローンのこと。いくらまで借りてもいいか、どの金融機関がいいか、どのタイプの商品がいいか、というのが主な内容です。

相談を受けながら、一番見るポイントは、お客様それぞれの性格、行動パターン、意識、考え方など、極端に言えば人生(生活)といった借りる方のソフト面です。

支払う原資の収入、支払う利息や今後の金利状況など、数字化されているもので判断せざる負えない部分もありますが、同じ数字だとしても、人によって選択肢は変わります。

住宅ローン相談のプロセスを紹介してみますので、ここに、ご自身やご家族の生活や行動、さらには、どのように暮らしていきたいかを当てはめてみてください。

1.キャッシュフロー

不動産購入で絶大なる力を発揮する「現金」。住宅ローンを借りるとき、返していくときにも、現金の力は大きいものです。購入から返済中の間、現金余力がどの程度あるのか、これによって、金利上昇や生活の変化、人生の豊かさまでにも影響が出るため、ここを一番重視します。もし、余力が少なくなるようでしたら、借入額を減らす、借入期間(返済期間ではない)を短くする、固定タイプの割合を増やす、などの選択が必要になります。

2.返済比率

収入に占める住宅ローンを含めた借入返済金額の割合。例)年収500万円の世帯が年100万円の返済額の場合は返済比率20%となる。私がお客様にお話しするのは信号理論。返済比率が20%以下の場合は青信号(普通に進めば安全)、20~25%の場合は黄色信号(注意が必要)、25%を超えたら赤信号(進んでいもいいけど事故にあったら自己責任)。もちろん、収入や家族構成や状況にもよって、すべてが当てはまるわけではありません。これをベースに、人生や生活などを考慮して判断します。

3.金利タイプ

返済比率が高い方や収入に安定性を欠く、今後の出費が増加するなどの状況にある方は、基本的には固定タイプかその割合が高いミックスプラン。逆に返済比率が低い、収入が安定、出費の目途がつき、現金余力もあって、金利上昇に耐えうる材料があれば、変動金利もありえます。さらに、積極的にリスクをとってもリターンを得たいタイプの方、余力があっても安定指向もしくは面倒が嫌な方、余力があるとついつい使ってしまうなど、ご自身の性格なども加味して判断します。

4.金融機関

金利タイプが決まれば、おのずと金融機関も自然と決まります。(数字での比較になるためわかりやすい)。さらに、給与振込、返済のしやすさ、全体的な利便性なども考慮します。さらに考慮しなければならないのが、審査や手続きに関してと個別優遇。さまざまな事情もあるので、ここがいいって決めても、必ず利用できるとは限りません。そのようなことなどを考慮して、最終的に決定をします。

以上がおよその流れですが、住宅ローンが住まい探しのすべてではなく、住まいへの希望や購入の状況(しがらみ?)なども含めて、総合的な住宅購入の判断をすることになります。

不動産会社をはじめ、建築関係から金融機関、FPなど、住宅ローンの相談をする選択肢は多いですが、大局的、長期的な見地から相談を受けられるところに持ちかけてください。それぞれの立場の利益が絡んでしまいますから。



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