住宅ローン基礎知識:投資利回りで自宅(予算)を考えてみる(住宅ローンを利用した場合)(10.10.10)

前回のコラム「投資利回りで自宅(予算)を考えてみる」では、自宅の購入予算を、地域賃料から投資利回り10%(実質利回り7%)とした場合で計算してみました。これは考え方の基本を示したもので、前提として現金での購入です。

自宅の購入の際、ほとんどの方が住宅ローンを利用されるでしょうから、実際にこれを応用して使う場合、住宅ローンの利息を考慮して計算しなければなりません。

単純な考えとしては、基本の計算で算出された金額を、購入予算から支払総額に切り替えることで計算できます。

前回の計算では、ファミリー物件の賃料相場が15万円の地域で、モデル1は2,700万円なら15年(15万円×12ヶ月×15年≒2,700万円)、モデル2は4,000万円なら23年(4,000万円÷15万円÷12ヶ月≒22.2年)をラインとしました。

このラインである金額なら、それぞれ15年(23年)で元が取れる、その後は利益になるということでした。この金額を支払総額に直し、購入価格を計算してみますと次の通りとなります。

モデル1:2,700万円(15年返済)をベースにすれば2,350万円(支払総額2,722万円)

モデル2:4,000万円(23年返済)をベースにすれば3,250万円(支払総額4,020万円)

※どちらも金利2%、元利均等返済

上記の金額に自己資金金額を足した金額が購入予算(諸費用も含む)となります。厳密には自己資金の投下分の運用利回りというのも考慮しないといけないのでしょうが、低金利下ということで割愛させて頂き、残存価値から自己資金額を差し引いた金額が利益となります。

仮に500万円の自己資金と投下した場合、2,850万円の予算で購入した不動産が15年後に500万円を超過していれば、その超過分が利益となります。(同様に3,250万円の場合は23年後)

このような計算をして、2,850万円から下がっているのに利益?というところを違和感と感じるのであれば、それは、不動産は値上がりするという、土地神話・高度成長・バブルという感覚が残っているのでしょうね。

購入か賃貸か迷った場合、賃料を支払うのは避けられない前提で、出費の比較と、さらに得られる満足感とその満足感に支払ってもいい費用(消費です)を足した金額が見極めポイントになります。



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