住宅ローン基礎知識:LTV(ローントゥバリュー)(10.06.07)

金融機関と住宅ローンの打ち合わせをすると、「担保評価の八掛けね」、などという言葉が出てきます。

不動産を学問ではなく現場で覚えた私は、LTV(ローントゥバリュー)という難しい用語(特に英語やカタカナ)が出てくると、うん?なんだそれ、と思うことが多い。

LTVをちょっと調べてみると、不動産の評価額に対する借入金の割合、となっておりました。不動産の価格に対して負債がどのくらいあるのかを見る指標です。計算の方法は「ローン総額(負債)÷物件の価値(資産価値)」です。

最初に出てきた「担保評価の八掛けね」をこの計算式にすると、住宅ローン金額80÷不動産評価100=LTVは0.8となります。

あ~、なるほど、現場で使っている掛け目ってLTVって言うんだ、って、ちょっと勉強になりました。しかし、難しい専門用語が苦手、というか、英語カタカナが苦手な私は、おそらく今後も掛け目を使うことになるでしょう。

もし、住宅ローン100:不動産評価(価格)100であれば、LTVは1。住宅ローン150:不動産評価100であれば、LTVは1.5。LTVの値が小さいほど、住宅ローンの返済リスクが小さくなります。逆に、この数値が高ければ高いほどリスクが高いことになります。

不動産を購入したものの、身辺事情や環境の変化などで、「住み替えたい」「売却して住宅ローンを返済したい」と、相談にみえる方は多くいらっしゃいます。その場合、住宅ローンの残高が多くて、売っても返済しきれない、となることがあり、これは、このLTVがが悪いとなります。

このLTVは、購入をした時だけ考えればいいものではございません。購入時、自己資金を20%入れて、LTVを0.8にしたとしても、その後、住宅ローンの残高と不動産価格の変化で、0.8から増減します。

理想論でいえば、このLTVが1を切るように。つまり、住宅ローンの残高<不動産価格、という関係が続くことが望ましい。

しかし、なかなかそう思うようにはいかないのも現実で、この場合、住宅ローンの残高>不動産価格の差額を現金でもっていればいい。さらにこれも理想だ、ということであれば、住宅ローンの返済を早めるようなゆとりを持つか、もてるような返済計画にすること。

それでも、それでも、厳しいようであれば、売却をしなくてもいいように、いろいろな状況を考慮しておく、満足する住まいを購入する、ということになるのでしょうか。

また、このLTVは、つきつめれば、不動産価格の下落に問題もあり、この下落もマクロ経済の影響であればどうしようもないが、建物の価値が落ちるスピードが早いことにも問題がある。

建物が20年程度で価値がなくなるような現在の不動産市場だと、短い期間で建物評価が急落し、LTVも悪くなる。良質な建物が増え、中古住宅の評価(流通市場)が整備されれば、自宅所有者全体のLTVも改善されるはずです。



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