住宅ローン基礎知識:今と3年後の購入比較(09.08.07)

日本経済が100年に一度の危機に陥り、都心部を中心に地価が大きく下がりました。しかし、今年に入り、政府の景気刺激策が功を奏したのか分かりませんが、消費者に近い住宅市場は持ち直しております。好不況に関係なく、住宅の需要はあると分かります。

住宅を購入しようと思うタイミングは、結婚、出産、入園入学などのライフイベントや現在の住居が狭くなった、親の介護を考えて同居することにしたなど、景気に大きく左右されません。

しかし、景気の動向が読み切れないなか、今後の地価や金利はどのように動くのか見えず、住宅の購入時期を様子見している方も多いと思われます。

そこで、いま購入するケースと3年後に購入するケースを比べてみました。

たとえば、年収800万円、35歳の人が、予算4,000万円(自己資金500万円、住宅ローン3,500万円)で購入しようとする場合、60歳完済の25年返済でローンを組めば、金利3%で毎月約16.6万円、年間約199万円、返済負担率約25%です。

この人が「まだ価格は下がるから3年待った方がいい」と考え、購入時期をずらした場合、60歳までに完済しようとすれば22年返済となり、毎月約18万円、年間約216万円、返済負担率27%となります。

もし、3年後に購入した場合の返済額を今すぐ購入した場合と同程度に抑えるには、予算を3,700万円程度にしなければならない。もし、予算を下げたほどに不動産市場が下がらなければ、住宅(資産)の内容を落とすか自己資金を増やさざる負えなく、さらに3年間の家賃負担分は何も残りません。

※土地1,500万円、建物2,500万円のケースでは、建物金額は下がらないと思われ、土地の価格で300万円下がる必要がある。この場合は、地価が20%下がる必要がある。→地価が3年間で20%超下がるなら待つべき。

上記のモデルは金利が変わらないことを想定している。現在の金利は史上最低水準であり、この先、経済情勢の変化で金利は上昇するかもしれない。

金利が1%上昇すると、返済負担率を今すぐ購入した水準に抑えるには、600万円の予算減少となり、上記の土地建物モデルなら、土地だけで40%も下落しなければならない。→もしくは家賃負担をしながら自己資金600万円の増加。

さらに、金利上昇をインフレ前提とすると地価は上昇傾向になるので、なおさら考えづらくなる?かもしれません。

なお、このような結果が出たからといって、今すぐ買うべきだ、住宅は購入すべきだとお伝えしたいわけではありません。

もし、住宅を購入することに必要性が生じたのなら、住宅ローンの返済と老後を考慮したら、早期購入をした方が人生設計には楽になるというまでであり、今後の収入状況が見えない、購入する必要性がないのにという状況であれば、購入をすべきではありません。

私も40歳になり、自分自身の健康に不安を覚え、70歳を過ぎた両親の介護、これから本格化する高額な教育費、などを考えると、若い=老後までに時間があるというのは、何にも勝る力なのだなと実感させられます。

無理や楽観的な見通しは禁物です。しかし、身軽な若い時期が住宅購入の好機なのでもあります。

先の見えない不確実な金利や住宅市場の外部要因で購入時期を決めるべきではありません。外野のよけいな扇動で、購入しようとしたり、購入を取り止めるのは間違いです。必要なリスク対策を取り、人生全体を考えて、いま購入するタイミングなのか、が大事なのです。



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