住宅ローン基礎知識:返済途中の残高計算法(08.02.12)

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高がどのくらいになっているのか=退職金で返済できるのか、10年後の残高は=10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例:3,000万円 35年返済 3% で借りた際の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)

 25年返済の返済月額は・・143,000円(B)

 A÷B=0.81118881118(C)

 3,000万円×C=24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として 使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例1:35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、 25年後(60歳時)に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例:3,000万円 35年返済 3% で借りた際の25年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・116,000円(A)

 10年返済の返済月額は・・290,000円(B)

 A÷B=0.4(C)

 3,000万円×C=12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例2:当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例:3,000万円 35年返済 2% で借りた際の10年後残高は?≫

 35年返済の返済月額は・・100,000円(A)

 25年返済の返済月額は・・128,000円(B)

 A÷B=0.78125(C)

 3,000万円×C=23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4%になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

このように、住宅ローンを返済し始めてからどうなっていくのか、お手元にパソコンがあれば、シミュレーションソフトなどで計算できますが、出先などでそのような環境がない場合、ネット接続環境か金融電卓があれば、簡易計算できます。

今日のコラムは、一般の方よりも営業マン向けの内容になってしまいました。



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