住宅ローン基礎知識:住宅ローン借り換え時の諸費用(07.06.02)

住宅ローンを借り換える際、従前の住宅ローンを返済することと 新しく住宅ローンを借りることに必要な諸費用を、 借り換えることによる利息の軽減などの効果と比較検証することが必要になり、 これを借り換え実行の判断材料にします。

一般的に言われている判断材料としては、 残存借入期間10年・残高1,000万円・金利差1%ならば諸費用を考慮しても、 借り換えが有効であるとされています。

それでは、借り換えの際に諸費用がどの程度必要か見てみましょう。

[借り換え諸費用] ※概算 新規住宅ローン1,000万円のケース

・従前の住宅ローン返済手数料 2~3万円
・従前の抵当権抹消費用    2~3万円
・新規の住宅ローン事務手数料 3万円
・新規の住宅ローン印紙税   2万円
・新規の抵当権設定費用    10万円(※)

※抵当権設定費用のうち、登録免許税は借りる金額により異なりますので、 借入金額が多くなるほど、抵当権設定費用も増えます。

この他に保証料や火災保険料が必要になるケースがございますが、 従前の住宅ローンで支払っていれば、返金される金額と差し引きされ、 新しく支払う費用が全て必要になるわけではございません。

・保証料 10万円
・火災保険料 30万円

返金分などを考慮せず、必要な諸費用を合計すると約60万円になります。 借り換え目安の一般的な判断基準(10年、1,000万円、1%差)の利息軽減効果は 約53万円となり、返金などを考慮すれば、 効果の分岐点としても良いということが分かります。

諸費用には固定費部分(借入金額に関わらず一定額)が多いので、 期間や金額が判断基準以上になればなるほど、借り換えの効果が大きくなります。 ※期間や金額が変われば金利差が1%に満たなくても効果が出ることがあります。

なお、諸費用に関しては一般的な例ですので、実際には各銀行に確認して下さい。 また、借り換え効果との比較はFPに相談してみてはいかがでしょうか。



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