住宅ローン基礎知識:連帯保証と連帯債務の仕組み(06.09.16)

住宅ローンを借りる際、銀行の担当者から「保証会社が・・」という言葉がよく出てきます。 これは、銀行が融資をする際、保証人を求めるのですが、現実として、 他人はもちろん親戚でも保証人を引き受けてくれる人はほとんどいないため、 保証会社に保証人になってもらうという仕組みが一般的になりました。

保証会社も商売であり、住宅ローンを借りた人(債務者)が支払いできなくなった時に、 その住宅ローンを支払う資金を、借りる人から保証料という名目で受領しています。

この保証会社は銀行と一体となっているケースがほとんどで、 貸し倒れリスク=利息というものに加え、 貸し倒れリスク=保証料で二重にカバーしていることになります。

今回の記事では、住宅ローンの仕組みではなく、 “保証人”という部分にスポットをあて、少し書いてみたいと思います。

基本となる保証とは、債務者が負う責任を第三者が保証(担保)する契約です。 この保証という契約は、金銭貸借だけではなく、一般の取引でも採用されることはあり、 不動産では、賃貸借契約でよく見られます。賃貸の場合、家賃の支払いが主ですが、 さらに明け渡しや管理など、賃貸契約全般に対しての保証となります。 通常の契約とは異なり、保証の契約は必ず書面で行わなければなりません。

保証契約は主となる契約(住宅ローンなら金銭消費貸借契約)に付従するものですから、 債務者以上の負担にはなりませんが、損害賠償や利息なども保証対象に含まれます。

一般の保証契約なら、まず主たる契約の債務者に請求してくれということ (これを催告の抗弁権といいます)や、主たる債務者には資産があるからと 証明して強制執行から逃れる(これを検索の抗弁権といいます)ことができます。

しかし、“連帯保証”契約になると、保証ということは同じですが、 連帯ということで立場は同等とみなされます。 このため、催告の抗弁権や検索の抗弁権は認められません。 ※同等ならどっちに請求しても良いということ

住宅ローンでも賃貸借契約でも、取引に採用されている 保証契約の保証人は、連帯保証人になります。

もし、債務者が義務を履行せず、保証人が代わりに履行した場合、 保証人は債務者へ履行した分の義務を自分に履行するように求めることができます。 これを求償権と言います。

例として、住宅ローンの支払いが滞り、保証会社が代わりに支払った場合、 住宅ローンの支払い義務がなくなるのではなく、保証会社から求償(支払い)を求められます。 なお、支払いが滞る人に請求してもダメな場合が多いので、保証料で対応しているのが現実です。

連帯保証と同じような内容だけどちょっと違う“連帯債務”という形もあります。

連帯保証が主たる債務契約と従たる保証契約という主従関係になるのとは違い、 関係そのものが同等となります。 ※責任という面では、連帯保証も連帯債務もさほど変わりません。

立場が主従で責任は同じなのが連帯保証、立場も責任も同じなのが連帯債務と ご理解いただいても概ね間違いはないです。

住宅ローンを申し込んだ時、保証会社以外にも連帯保証人をつけるよう銀行から求められるのは、 収入が少ないなど支払いに不安があるからであるが、連帯保証の場合、 収入合算できる収入は半分までとなります。 連帯債務の場合は同等となりますから、全額収入を見込むことができます。 これも、主従であるかないかの違いからです。

また、住宅ローン控除を受ける場合、連帯保証人だと借りたのはあくまでも 主たる債務者で保証人が借りたのではないと判断されるため、主たる債務者にしか認められません。 連帯債務の場合は、それぞれが主たる債務者であるから、住宅ローン控除は認められます。

これらの事柄だけでは連帯債務の方がよくて連帯保証はダメなように思えますが、 連帯債務の場合、それぞれ独立した住宅ローンとなるので、手数料などの諸費用が増加します。 また、銀行によっては対応できないケースもありますので、ご注意を。



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