住宅ローン基礎知識:10年固定の住宅ローン(06.09.15)

住宅ローンの金利動向が上昇傾向にある中、 全期間固定の長期にすべきか、 上昇幅は小さいと読み短期固定を取り入れるか、 金利動向は誰にも読めないので悩ましい限りです。

全期間もしくはそれに準じるくらいの長期固定なら安心ですが、 低い金利を選び支払う利息を減らしたいのも正直な気持ち。 この場合、長期固定と短期固定の住宅ローンを組み合わせる というのもひとつの方法ですが、 中期固定を選択してみるとどうなるか検証してみます。

≪10年固定を選ぶ前提条件≫

・10年後の住宅ローン残高がある程度減少し、その後の金利上昇 リスクに対応できる家計であること
・10年後以降に教育資金などが発生しても対応できる余力があること
・借り換えなどにも対応できる資金がありそうならより良い

◇比較:35年全期間固定3.22%→月々119,169円→利息総額約2,005万円

≪試算条件:金額3,000万円、期間35年、三菱東京UFJ銀行≫

 ケース1 10年固定、全期間△1.0%優遇:100%

 当初10年2.85%→月々112,958円
 └→11年目以降2.5%→月々108,640円→利息総額約1,615万円
 └→11年目以降3.0%→月々114,838円→利息総額約1,801万円
 └→11年目以降3.5%→月々121,234円→利息総額約1,993万円
 └→11年目以降4.0%→月々127,825円→利息総額約2,190万円

上記結果から、11年目以降の適用金利が3.6%以上になると予想するなら、 全期間固定タイプの選択になり、それ以下であると予想するなら、 10年固定タイプを選択しても良さそうです。

※11年目以降も10年固定を選ぶと決めるわけではなく、適用金利内の 住宅ローンをその都度選択できそうかどうかです。

 ケース2 10年固定、当初△1.5%優遇、その後△0.4%:100%

 当初10年2.35%→月々112,958円
 └→11年目以降2.5%→月々106,638円→利息総額約1,457万円
 └→11年目以降3.0%→月々112,722円→利息総額約1,640万円
 └→11年目以降3.5%→月々119,001円→利息総額約1,828万円
 └→11年目以降4.0%→月々125,469円→利息総額約2,022万円

上記結果から、11年目以降の適用金利が4.0%以上になると予想するなら、 全期間固定タイプの選択になり、それ以下であると予想するなら、 10年固定タイプを選択しても良さそうです。

※ケース1よりも11年目以降の優遇幅が少ないので、 適用金利は高くなるリスクは高くなります。

この他にも、10年固定と全期間固定を組み合わせた安定タイプにすることや、 10年固定と3年固定を組み合わせた低負担タイプにすることもできます。

どのように組むとしても、金利が上昇して返済額が増えても 返済できるだけの収入があるかどうか、 教育資金などの出費も大丈夫かは絶対条件です。

そのうえで、保険料として割り切り利息を払うか、 賭けに出て低負担にチャレンジするかの判断になります。 安定割合を100%にした全期間と同0%にした短期固定か、 安定割合を何割程度にするかで、固定期間や組み合わせが変わります。

これからの家計を見て、10年程度安定していれば、 その後は何とかなりそうだとか、出費が減るからということがあるなら、 当初10年は安心したいが、その後は多少リスクを許容できるというなら、 10年固定タイプの選択もありえます。



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