住宅ローンニュースと金利動向:2017年から不動産価格は下落する(15.04.29)

長期金利が低水準になって久しいが、もしかすると、近々、金利上昇へと動き出すかもしれないというニュースが報じられている。

そのニュースとは「バーゼル規制(金融機関の国際ルール)の見直しにより、国債や住宅ローンを保有する金融機関に資本増強を義務付ける」というもの。

金融の専門的なことは説明できませんが、要約すると次の通り。

金融機関の国債保有残高や住宅ローンの貸し出し金額に応じて、資本の準備をしなければならない規制を設ける。この規制による影響を、国債と住宅ローンのそれぞれで考えてみる。

1. 国債

国債の保有残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は保有残高を減らす方向へ動く → 国債を売却する → 国債の価格が暴落する → 長期金利が上昇する。

長期金利が上昇すると住宅ローンなどの資金調達コストと調達力が下がるため、不動産の購入力が低下し、それは、不動産価格の下落圧力となる。

2. 住宅ローン

住宅ローンの貸し出し残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は貸し出しを抑制する → 金利の上昇や審査基準の厳格化する。

金利が上昇すると購入資金力が低下する。審査基準が厳格化されることにより借入金額が減少し、借入できる人も減少する。この結果、不動産価格の下落圧力となる。

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かなり以前のこととなるが、BIS規制(自己資本比率の基準)が導入された際にも、今回と同じように、資本増強が求められることから住宅ローンの貸し出しを絞り込んだ。

また、企業への貸し出しはさらに顕著で、社会現象や流行語にもなった「貸し剥がし」「貸し渋り」が横行し、多くの中小零細企業が倒産に追い込まれた。

不動産業界でも、新興マンションデベロッパーを中心に大型倒産が軒並み続いたのも、この影響だったと記憶している。

今回の規制は2015~16年に詳細が決まり、2019年以降に適用される見込み。金融機関は適用される2019年まで時間をかけて対策を行うことから、適用前から金利の上昇、住宅ローンの貸し出し抑制が始まるかもしれない。

さらに消費税の再増税時期なども合わせて考えると、2016年を不動産価格のピークとして2017年から不動産価格の下落傾向へと流れていくと思われます。

特に今回は、貸し出し抑制と長期金利上昇のダブルパンチで襲われるところに、消費税の再増税という足元のキックも来ることから、かなりのダメージがあるかもしれません。



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