住宅ローンニュースと金利動向:購入予算と資金力の低下(12.06.12)

ここ数日、同業者やハウスメーカーの営業担当者と話をする機会が多かった。共通してでてきた話題は、買い主の予算が落ちている、住宅ローンの審査が通らず(通りづらい)資金力が落ちている、という2つ。

買い主の予算が落ちているのは、購入適齢期(30~40歳代)の収入が低下し(収入の継続性を不安視)、購入層が20歳代に広がるも勤務歴から収入は高くない。

さらに、消費税などの家計費増大や、将来設計(教育、老後)の不安感がそうさせている。

不動産情報の変遷を日々見ていると、売れ行きはいい。持ち家志向は根強いことがうかがえるが、低額帯が中心となっているのは、資金力の低下が影響しているのか。情報変遷では、価格変更(値下げ)も多い。

不動産を売り出す際の査定額は、取引事例データの影響が大きい。今までの成約価格から売却予想価格を設定し、不動産市場に供給されることになるが、需要側の資金力低下によって弱含みの展開となり、デフレ現象が起きている。

現在から将来への不安視による予算低下に加え、デフレ(不動産価格下落)傾向に拍車をかけているのが、住宅ローンの審査が厳しくなり、買い主の資金力を落としていること。

金融機関で、どのような基準で審査が行われているかは、皆目見当もつかないが、個人情報(金融履歴)と信用調査を、より厳しく、より慎重に行っていると推測している。

住宅ローンの審査は、大きく分けて、人の部分と物の部分に分かれる。物の部分に問題があるときは、きちんと否決理由が伝わってくるが、人の部分に支障が出た場合は、理由は言えません、と、結論のみとなる。

理由が不明の否決(言い方は、うちではちょっと、など)されたケースを見てみると、表面上の収入や勤務先では問題ないことが多く、私では知りえない信用調査部分に何があるとしか思えない。

当然、金融機関からは内容を教えてもらうことはできない。ご本人に尋ねても、心当たりがなく、首をかしげてしまう人もいる。以前なら問題にもしていなかったような内容まで、審査が細かく厳しく慎重になっているのかもしれない。

先日、千葉銀行のローンプラザに、お客様の金銭消費貸借契約に立ち会うためにでかけた。カウンターの横にあるパンフレットを眺めたら、10年固定1.4%(条件あり、固定期間終了後は▲1.4%優遇)という数字が飛び込んできた。

これは千葉銀行に限った話ではなく、三菱東京UFJ銀行でも同条件の設定※があり、この金利設定で、高い固定費に、資金調達コストと、金利変動リスク、延滞リスクなどを含め、金融機関は儲かるのか不思議。

※三菱東京UFJ銀行は、当初5年または10年間▲2.2%、固定期間終了後▲1.4%、7大疾病保障保険料1年間キャッシュバック。6月実行分の10年固定が1.4%。

住宅ローンの金利もデフレにあるということになるが、そこは金融機関、賢い方が集まっているので、儲からない、赤字にはなっていないはず。給与振込や公共料金の引き落としなどで、どの程度儲かるのか、昔からの不思議なとこ。

それでも、住宅ローン獲得は年々激しさを増しているのですから、儲かるのでしょう。その儲けをより多く出すためには、コストとリスクの軽減を図らなければならない。

その一端として、延滞リスク(延滞率)の低下があり、リスクを軽減する=審査を厳しくする、と行きつくのでしょう。

金融機関それぞれに、過去のデータから、延滞する傾向の分析を行い、独自の基準ができているのかもしれない。それが、我々業者も、なんで?と首をかしげさせる。

若い時からの積み重ねですから、購入する直前になって慌てても間に合わない。これからの人(10歳~20歳代)に、(貸金業から)気軽に借入をしない、延滞は絶対してはいけない、甘く考えない、ことが広まることを祈ります。



住宅購入サポート

サブコンテンツ

このページの先頭へ