住宅ローンニュースと金利動向:住宅ローン実例(固定)(11.10.15)

2011年10月(平成23年10月)に住宅ローンを固定金利で組むと想定して実例比較してみました。

【住宅ローンの内容】
・借入残高30,000,000円
・借入期間420回(35年)
・毎月均等(ボーナス加算なし)
・モデルは千葉銀行

【当初10年固定、その後変動】
◆当初10年(2.500%)、その後変動(1.475%)
・当初10年 107,249円
・11年目以降 95,331円
・利息総額 11,469,180円

変動金利の場合、金利の上昇リスクを考慮しなければなりません。
(リスクがあるから返済額軽減というリターンもあります)

【11年後に金利が1%上昇していた場合】
◆当初10年(2.500%)、その後変動(2.475%)
・当初10年 107,249円
・11年目以降 106,948円
・利息総額 14,954,280円

【11年後に金利が2%上昇した場合】
◆当初10年(2.500%)、その後変動(3.475%)
・当初10年 107,249円
・11年目以降 119,362円
・利息総額 18,678,480円

【11年後に金利が3%上昇した場合】
◆当初10年(2.500%)、その後変動(4.475%)
・当初10年 107,249円
・11年目以降 132,542円
・利息総額 22,632,480円

では、当初から全期間固定を選んだ場合はどうでしょう。

【全期間固定 2.470%】
・全期間 106,767円
・利息総額 14,842,140円

10年固定と全期間固定を比較すると、
全期間2.470%という異常値にも近い低金利のため、
11年目以降に金利市場が1%以上の上昇となれば、
当初から全期間固定を選択した方がよい結果になります。

変動金利市場の過去30年(バブル期、高度成長期も含め)の平均は、
現水準よりも2%前後高い数値です。
平均まで上がると考えれば、全期間固定を、
1%以内だろうと考えれば、10年固定を選択することになります。

参考に変動金利のシュミレーションをします。

【変動金利変わらず 1.475%】
・全期間 91,489円
・利息総額 8,425,380円

【11年後に金利が1%上昇していた場合】
◆当初10年(1.475%)、11年目以降(2.475%)
・当初10年 91,489円
・11年目以降 102,638円
・利息総額 11,770,080円

【11年後に金利が2%上昇した場合】
◆当初10年(1.475%)、その後変動(3.475%)
・当初10年 91,489円
・11年目以降 114,551円
・利息総額 15,343,980円

【11年後に金利が3%上昇した場合】
◆当初10年(1.475%)、その後変動(4.475%)
・当初10年 91,489円
・11年目以降 127,200円
・利息総額 19,138,680円

変動金利と全期間固定を比較しても、
11年目以降の金利を1%上昇とみるか、2%とみるか、
ここが分かれ目になります。

2%超、上昇すると考えれば、全期間固定、
1%までなら、変動か10年固定、
変動と10年固定の比較では、
1%上昇のタイミングが、10年足らずなのか、
11年目以降なのか、このあたりの判断になります。

厳密には、当初10年間の
固定金利タイプと変動金利タイプの当初の返済額の差、
これを貯蓄(繰り上げ返済)するかどうか、
年収などとの兼ね合いなどにより結果は異なります。


※千葉銀行などのような地方銀行の場合、保証料や金利などが、個別に違う場合もあり、また、自己資金比率によっても異なります。一概にこの内容となるものではなく、あくまでも比較の土台です。

住宅ローンの検討には、年収と返済額の割合(返済比率)、年齢、家族状況など、金銭的な損得のみでは計りきれません。金利の変化も予測できるものではございません。金融機関によっても異なります。

実際のご検討では、いろいろなことを想定し、安全、有利性などを比べ、総合的にご判断ください。



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