住宅ローンニュースと金利動向:長期金利動向をどう読むか(09.02.07)

リーマンショック後、1.2%台を推移していた 長期金利(10年物国債)がジワジワ上昇している。

そもそも、住宅ローンの金利は、どのように動くものなのか。 10数年前までは、銀行横並びで決めていたが、金融の自由化以降、 各銀行でさまざまな決め方をしている。

現在一般的なのは、 変動金利や短期固定系(10年未満の短期固定)は短期金利(短プラ)に連動し、 長期固定系(全期間固定や10年超の固定)は長期金利(10年物国債)に連動するもの。

長期金利と短期固定も相互に関係し合い、長期が大幅に下がれば、 その連動で短期も下がることになる。その逆も然り。 (例外もあるのかもしれませんが、基本的にはです)

金利は、大きな流れとして景気に連動し、 景気が良くなれば金利は上昇し、 景気が悪くなれば金利は下降する。 しかし、小さく見れば、債券相場に連動して動くもので、 景気動向と比例するとは限らない。

銀行の住宅ローンと違いフラット35の場合、 銀行が窓口で販売した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、 さらに、債券市場で売却をする。 このため、債券市場の動向が回りまわってフラット35の金利に影響があり、 住宅ローン金利が低迷するなか、フラット35の金利は上昇傾向にある。

今回の緩やかな上昇が、将来的な景気回復を予想したものなのか、 一時的な債券相場の要因なのかは、専門のエコノミストではない 不動産屋レベルでは分からないが、ここをどのように読むかで、 住宅ローンの選定が変わる。

今回の金利上昇が景気回復を見越した長期的な上昇傾向の流れであると読めば、 今の低金利を生かした長期系(10年固定超)を選ぶべきだし、 逆に、一時的な債券市場の影響で長期的には低水準で低迷する というのであれば変動金利でもよい。 注:長期固定系への切り替えは常に念頭に置く。

リーマンショック以後、低水準で推移した長期金利の影響で、 住宅ローンの金利も低く推移した。今月も、短期固定系では、さらに微減した。 まだまだ低水準で推移している住宅ローンの金利ではあるが、 今後どのように動いていくのか目が離せない。

個人的には、さまざまな情報から、こっちの方向かなと思うところがありますが、 不用意な予測でご迷惑をお掛けしては申し訳ないので、公にするのは控えさせていただきます。



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