住宅ローンニュースと金利動向:ノンリコースローン(06.09.27)

住宅ローンでも不動産投資のアパートローンでも、不動産担保の他に、 保証人(保証料を支払って保証会社)を付け、借主の収入や資産状況で返済力を見て、 生命保険加入で命も担保にして、火事になっても回収できるように火災保険に質権を設定して、 ようやく銀行から融資を受けられる。銀行側から見れば、 何重にも回収できる手段を講じてようやく貸せる。 このような状況が一般的な姿ですが、アメリカでは不動産担保のみに 返済原資を限定したノンリコースローンが普及しています。

日本でも、大企業や不動産ファンドなどではこの仕組みが取り入れられてきており、 個人や小規模法人の不動産投資目的のローン商品で、 このノンリコースローンが取り組まれ始めました。

ノンリコースローンの最大の特徴は、融資の返済責任を担保設定した 不動産とその不動産から生まれる収益に限定すること。 連帯保証人や保証会社も不要で、返済が滞っても、借主の他の資産や収入には及びません。

この特徴だけなら、貸し出しをする金融機関にとってのメリット (借りる人のデメリット)がありませんから、 そこには通常のローンよりもマイナスになる点があります。

1.通常のローンよりも金利が高い
  ※変動基準金利+2~3%程度

2.自己資金がかなり必要
  ※不動産取得諸費用+融資諸費用+鑑定費用=10~20%
  ※収益還元法による査定のため、購入価格との差額

3.不動産管理などは金融機関指定会社の利用が強制される場合も
  ※言い値の管理費や集金代行手数料が引かれる

4.留保金(預け入れ金)が必要
  ※税金や修繕費の積み立てや預け入れが強制される場合も

5.返済期間が短いケースも
  ※再融資審査もあるが、貸してくれる保証はない

正直なところ、この商品内容を見たときに思ったのは、かなり資産があるか、 その他の収入がある人でないと厳しいかなと。

通常のアパートローンも住宅ローンと比べれば金利は高いですが、 諸費用などのことまで考えたら、ノンリコースローンよりも良いかもしれません。

通常のローンなら、生命保険は銀行負担だからいいとしても、担保の不動産以外に、 その他の資産や収入から返済する必要が出ます。不動産投資そのもの検討で、 もし入居率が下がっても、資産や収入から問題なく返済できることを 確認できてから進めていくことが大切になります。

新しく発足した内閣の政策に、多重債務問題とか再チャレンジという言葉が出てきます。 これを実現するためにも、ぜひ、今の住宅ローン条件並みで、 ノンリーコースローンを普及させ、住宅ローン破綻しても、家は無くなるが、 家計はぎりぎり踏ん張れて、生活そのものの破綻がないようにしてもらいたいかな。

銀行も、不動産担保のみに限定されれば、 過剰とも言える融資金額を少し厳しく見てくるでしょう。 融資額が減ることは購入者にとって不利になると見えるかもしれませんが、 そのくらいの融資額が妥当な金額なのだと思います。

自己資金が少ない(全くない)のに買えること、 これは銀行が過剰に融資しているから出来るのですが、自己資金がないのは、 収入に見合った支出をしていないか(浪費)、貯金癖がない(リスク軽視)などであって、 こういう家計の人には、融資をしないか、金額を抑えるべき。 これをしてこなかったので、住宅ローン破綻が増えた。

銀行が融資額を厳しく見れば、不動産価格も抑えられるか下がることになり、 購入者側にとって良い方にも動くと思われます。

ちょっと話がそれてしまいましたが、ノンリコースローンだからといって、 安心と言い切れるものではないなと。 不動産の購入そのもののスタートラインからしっかり検討することが、 やはり一番大事だなと今回の件で改めて感じました。



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