住宅ローンニュースと金利動向:いよいよゼロ金利解除か(06.07.13)

今まで慎重に日銀の対応を見てきた日本経済新聞の論調が、ゼロ金利解除は 決定的になり今後は再利上げの時期に注目というように変化してきました。

このことから、短期固定タイプの金利が再利上げとともに段階的に上昇した場合、 住宅ローンがどのように変化をするか、それに対する対策として、 繰上返済をどの程度実施していけば良いのか見てみます。

【借入金額3,000万円、借入期間35年のケース】
(三菱東京UFJ銀行の金利を参照、短期固定は全期間0.7%優遇)
◇最初に比較となる全期間固定タイプの試算です。
 3.24%:毎月119,510円返済、返済総額5,020万円

 ↓金利は上昇すると思われるが、低金利(返済楽)も選びたい。

1.短期固定(10年目まで段階的上昇、以降少し下落し安定)
 当初3年2.0%→4年~6年3.0%→7年~10年4.0%→11年目以降3.0%
 毎月返済99,378円→114,204円→128,892円→115,797円
 返済総額4,861万円

 ↓想定したよりも高い金利で安定してしまった。

2.短期固定(10年目まで段階的上昇、以降安定)
 当初3年2.0%→4年~6年3.0%→7年以降4.0%
 毎月返済99,378円→114,204円→128,892円
 返済総額5,254万円

 └→この場合、7年目以降のどこかで低金利タイプへの借り換え検討

◆上記短期固定タイプで、毎月返済額を月12万円以内にするためには、 2年目~5年目までの間に、年50万円×4回=200万円繰上返済か、 2年目~7年目までの間に、年30万円×6回=180万円繰上返済が必要。

この程度ができるなら、全期間固定と同程度の毎月返済額になり、 金利が大幅な上昇をしなければ、返済総額が少なくなる。 ※返済額軽減タイプの繰上返済方式

◆上記繰上返済額から毎月返済が浮いた分を引いた純繰上返済資金分を 全期間固定タイプに適用し繰上返済した場合、約2年期間が短縮でき、 約174万円返済総額が減少。(返済総額比較は上記モデルと同順)

※当初大幅優遇タイプは、金利上昇と優遇幅減少のダブルパンチになる リスクがあるのでお勧めしておりません。

どちらかに絞りきれず、どっちも捨てがたい場合、それぞれの良さは 半分になってしまいますが、悪さも半分になるハイブリッド (短期、長期の組み合わせ)タイプを選択するのも。

また、35年という長期のローンで借入期間が実際の返済期間になると、 60歳を過ぎても返済が続くということになり、35年返済で借りるものの、 繰上返済が大前提にある方がほとんどだと思われます。

上記モデルのように繰上返済は出来ないよという方は、 もともと住宅ローンを組んでも良いのか、家を買うには早いか、 予算が高すぎるのかもしれません。

今朝の新聞で、ゼロ金利解除に伴い各銀行は、普通預金金利を 0.001%→0.1%に引き上げるとの記事が掲載されておりました。 同じゼロ金利解除でも、住宅ローンと預金金利の引き上げ数値では、 10倍もの開きがあるのはなぜ?

私も皆さんも、住宅ローンは1%上昇・普通預金金利は0.1%上昇という 内容を自然に受け止めてしまっていますが、上がる時は同じように上がらないと、 銀行の便乗値上げではないでしょうか。

でも、普通預金金利が1%になるというのは、想像しづらいですよね。 ちなみに、バブルの時に住宅ローン金利が6%、7%などいう時、 普通預金金利は1%を超えていました。

住宅ローン金利が4%~5%程度上昇したら、普通預金金利1%という割合になります。 やはりおかしいですよね。ま、ここまでの金利水準にはならないと思いますが。

私見ですが、世界的な経済失速や日本の社会と経済の状況から、 大幅な金利上昇は考えづらく、1%程度の上昇で安定するか、 1%上がった金利水準を平均に上下すると予想しています。

これからの住宅ローンをどうしたら良いのか悩んでいる方は、 弊社もしくは弊社推奨のご担当にご相談してみていかがでしょうか。 (お近くに所在していない場合は、最寄りのFPか不動産会社へ)



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