住宅ローンニュースと金利動向:長期固定住宅ローン紹介(06.06.24)

≪千葉銀行:全期間固定住宅ローン≫

千葉銀行では、フラット35とは別に、銀行独自の 全期間固定住宅ローンの取り扱いを始めました。

今まで、フラット35以外で全期間固定の住宅ローンを選ぶ場合、 取り扱いがある三菱東京UFJ銀行もしくは三井住友銀行に 申し込み先が限られていましたが、選択肢のひとつとして加わりました。

融資金利は3.15%(団体信用生命保険料込み、保証料別途)で、 上記2行より気持ち程度の0.01%だけ低く設定されています。 この商品は、現時点で総融資額に募集上限がある数量限定です。

※千葉銀行の場合、保証料を金利に組み込む場合、 上乗せ金利が申し込み内容により変動します。 上乗せ金利次第では、上記2行の方が低くなる可能性もありますので、 ご注意下さい。

その他、詳しい内容は、千葉銀行もしくは千葉銀行とつながりのある 不動産会社・ハウスメーカー担当者へご確認下さい。

≪住友信託銀行:長期固定住宅ローン≫

住友信託銀行では、6月30日までにお申込の方で9月29日までに 借りる方を対象として、特別キャンペーンを実施しております。

目玉になる商品は、30年固定2.98%(保証料を金利に含む場合は3.18%)。 他行で35年全期間固定3.15%前後の商品はございますが、 35年の借入期間としても、繰上返済で期間が短くなることや、 30年後の残高は少なくなっていることから、実質全期間固定に近い商品になります。

住友信託銀行の場合、他行より時間がかかることや審査が厳しい面はございますが、 長期固定タイプを選択したい方にとっては良いのではないでしょうか。

不動産の契約の場合、ローン特約や決済日などの取り決めがあり、 これは約束したことですので、守らなければなりません! 銀行の審査が遅いとか段取りが悪いとかいうのは理由になりませんから、 お気を付けて下さい。

≪農協の住宅ローン≫

今日は、お客様より教えて頂きました「農協の住宅ローン」をご紹介します。 農協は各エリアごとに独立しており、各農協ごとに、住宅ローンの内容が異なります。 いろいろ調べてみましたところ、下記のような内容になっていました。

市川市農協
利率:当初5年1.70%、6年目~10年目2.50%、11年目以降3.10%
保証料別途、団信保険料農協負担、金利変動なし

松戸市農協
利率:当初10年2.68%、11年目以降3.58%
保証料別途、団信保険料農協負担、金利変動なし

※融資利率は申し込み時点で適用になります(民間銀行は融資実行時→借りるときにどうなるかのリスク)

特筆すべきは、市川市農協ですよね。 三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行では全期間固定3.16%、 千葉銀行では同3.15%と比べ、全ての期間において、全期間固定よりも低い!

申し込み時点で金利がきまる固定タイプのため、金利上昇リスクもなく、 当初は低金利(これも低い)のメリットも享受できるため、 とても良い住宅ローンだと思います。

難点は、各農協により商品が違い、営業エリアでないと取り扱いができないこと。 どんなに良い住宅ローンがあっても、エリアによっては使えません。 また、少し審査が厳しそうです。

これから購入する方は、予定地を担当する農協さんへ是非ご確認してみてください。

≪参考≫

各銀行より7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要都市銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。 (比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します)

・3年固定 三菱東京UFJ:2.0% みずほ:2.0% 三井住友:2.0%
・5年固定 三菱東京UFJ:2.65% みずほ:2.55% 三井住友:2.55%
・10年固定 三菱東京UFJ:2.9%  みずほ:3.05% 三井住友:3.05%
・35年固定 三菱東京UFJ:3.24% みずほ:------ 三井住友:3.24%

全期間固定が少し上がり、他は微調整程度でほぼ横ばいです。

この金利状況を見ると、これから10年の間に金利上昇が1.5%以上あり、 短期固定タイプの平均適用金利が3.5%を超えるようなら、 当初から全期間固定タイプを選択する方が良いでしょう。

しかし、金利上昇はあり、一時的には1.5%以上上昇しても、 平均適用金利が3.0%程度の場合、難しい選択になります。

そこでひとつの目安になるのが、一時的な金利上昇や固定期間切り替えの際、 切り替え後の新しい返済額の支払いに耐えられるかどうかです。 借入期間をトータルで見て安くなるからと言っても、 借入残高が大きいときに金利が高い時期にぶつかり、 さらに教育費なども重なると家計が破綻しかねません。

下記に、3年固定タイプ終了後の返済額を試算してみました。 (借入額3,000万円、借入期間35年)

当初大幅優遇1.3%適用 → 月々88,944円
 └→金利が0.5%上昇
   └→2.8%適用 → 月々110,196円(24%up)
 └→金利が1.0%上昇
   └→3.3%適用 → 月々117,861円(32%up)

全期間優遇 2.0%適用 → 月々99,378円
 └→金利が0.5%上昇
   └→2.5%適用 → 月々106,645円(7%up)
 └→金利が1.0%上昇
   └→3.0%適用 → 月々114,204円(15%up)

さらにもう3年後(7年目以降)、1%金利が上昇していたら、 当初優遇タイプで月々132,753円、全期間優遇タイプで月々128,892円になります。

このぐらいの上昇額なら大丈夫だよとか、返済額が上がらないように 繰上返済していくなどの対応が取れない限りは、金利上昇によるリスクは取れません。

金利上昇の設定や繰上返済をどの程度していけばよいのかなどは、 みなさまそれぞれに違うと思いますので、各自シミュレーションなどを活用してみて下さい。

フラット35の7月実行適用金利が出揃いました。主だった各金融機関の適用金利は以下の通りです。

・千葉銀行      3.24%(優遇後2.94%)▲
・千葉興業銀行    2.94%(自行ローン組み合わせにより変動)▲
・京葉銀行      3.05%(優遇適用なら2.94%)▲
・みずほ銀行     3.12% ▲
・三菱東京UFJ銀行 3.25% ▲(自行独自ローン3.24%)
・三井住友銀行    3.24% ▲(自行独自ローン3.24%)

今月は各行とも少しですが、金利を引き上げました。 ゼロ金利解除の時期が近くなってきたという雰囲気が影響したかもしれません。

各行とも普通預金金利を引き上げてきたという記事が新聞に掲載されていますが、 金利から利息を計算してみると、1,000万円を1年定期に預けて、 年12,000円(税引き後、月1,000円)、1億円を預けても年12万円(同、月1万円)です。

この金利水準なら、銀行に預けようというよりは、株や投資信託などで 運用しようとなるのではないでしょうか。こんなにお金を持ったことがないので、 お金持ちの気持ちは分かりませんが。。

新聞では、金利を上げると金融資産を所有している人の所得が増え、 生活や消費にも良い効果があると書かれていますが、上の計算結果から見ると、 10億円以上預けないと効果がないように思えます。

金利の引き上げにより、一般の人にとっては、潤うよりも負担増になるような気がします。 住宅ローンが1%上がっても、預金金利は1%上がるとは思えません。 低金利でも、金利が上がっても、銀行はいつも儲かるのでいいですね。 潤うのは銀行と他にどこなのでしょうか。



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