住宅ローンニュースと金利動向:ホームエクイティローン(06.05.27)

5月26日から、千葉銀行は、ホームエクイティローンの取り扱いを始めました。 まだ、日本では馴染みの薄いローン商品ですが、アメリカでは、 このローンが景気を支えているほどです。

≪ホームエクイティローン概要≫

ホームエクイティとは、自宅の正味価値のことで、
自宅の評価額から住宅ローンなどの債務を差し引いた残り。
例)自宅の評価3,000万円-住宅ローン残2,000万円
  =正味価値1,000万円
   └→これがエクイティ、自宅だからホームエクイティ

上の計算式で計算された正味価値部分を極度額として、
融資をすることを、ホームエクイティローンと言います。

実際には、正味価値と融資限度金額のどちらか低い金額を
融資枠として設定し、その融資枠を超えない範囲で、
個別融資する方式を取ります。

例)上記の例の場合、融資枠は1,000万円
  最初に車の資金として200万円
  1年後に教育資金として200万円
  5年後にリフォーム資金として500万円

千葉銀行の場合は、融資限度額が2,000万円までとなります。

引用元:千葉銀行のホームページ

自宅を活用したローンとしては、老後の資金を目的としたリバースモーゲージがあります。 これは、住宅ローンの返済が終わった後、自宅の評価額を限度として、 年金のように融資をしていくものです。

人生の三大資金として、住宅、教育、老後があります。 これらの資金需要に対して、ホームエクイティローンの登場により、 自宅を活用したローンが出揃ったことになります。

住宅購入に対しては住宅ローン、老後資金としてはリバースモーゲージ、 そして、教育資金他にホームエクイティローンです。

このことにより考えられるのは、自宅を所有することが、 何かの時の保険代わりにもなるということ。 しかし、資産価値がある住まいであることが大前提です。 制度があっても正味価値がなければ使えませんので。

住宅ローンの残高減少より、自宅の評価額がさらに減少するのでは、 いつまで経っても正味価値が生まれず、価値が出た頃には子供も大きくなって、 利用する場面がないという笑えない話になってしまいます。

アメリカのように、不動産市場が好調で、自宅の評価額がどんどん上がり、 住宅ローンの残高減少と相まって、正味価値が増えていくのなら、 利用できる場面も増えます。 しかしこれも、不動産市場がマイナス方向に動き出したら怖いですけど。 (銀行は価値が下がった分を今すぐ返せとまでは言わないでしょうが)

ここで大事なのは、保険代わりというところです。 利用できるから利用しようというのではなく、基本は貯蓄でまかなうが、 どうしてもという時に第二の手段として活用する。

アメリカのように、ホームエクイティローン分を消費としてバンバン使うというのは、 景気には良い効果がありますが、家計は破綻してしまうかもしれません。 (いつかは自宅を売ってチャラになれば良いというなら・・)

単純に考えれば、繰上返済の逆で、住宅ローンの追加融資です。 繰上返済によって残高を減らそうとするのとは逆に、 住宅ローン残高を減らさないようにすることになります。

消費者金融などの高金利な会社から借りるよりは良いのでしょうが、 借金が増えていくだけですので、やはり非常手段としてお考え下さい。 でも、賃貸ならこの非常手段がないということなので、 貯蓄に対する意識は持家の世帯より重くしっかりと考えなければなりません。

これだけのことで不動産を所有した方が良いとは言えませんが、賃貸で暮らしていく場合、 住宅ローンの返済額があると思って、貯蓄に励む必要があります。

最後に、このホームエクイティローンが登場したことにより、 自己資金を多めに住宅購入や繰上返済として使ってしまっても良いと考えることもできます。

今までは、何かの時に資金を工面するのは面倒だから、 ある程度は金融資産として置いておこうとしていましたが、 いざという時は借りることも出来るから、借入残高を減らそうと出来ます。 残高が減れば、当然利息も減ります。それでも貯蓄ゼロというのは危険です。



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