住宅ローンニュースと金利動向:長期金利予想とローン選び(06.05.23)

ここ数日の新聞を読んでいると、景気の失速を感じていますが、 金利に関しては、まだまだ上昇傾向にあると思われ、 実際に不動産を購入し住宅ローンを組もうとしている方は、 どのくらい上がると想定するかによって、選ぶ内容が変わり、頭を悩ませています。

ひとつの目安として、内閣府がエコノミストへ実施したアンケート結果を参考にできます。 このアンケート結果では、2010年の長期金利予測値平均は3.3%、2015年が3.64%となっています。

この長期金利が何を指しているのか分かりませんが、 長期プライムレートだとすると、現在の金利が2.5%ですから、 4年後は0.8%の上昇、9年後が1.14%上昇すると予想していることになります。

もし、金利上昇が予測通りとなった場合、短期固定と長期固定では、 どのくらいの差になるのか試算してみました。 (短期固定金利も長期と同じ上昇幅になったと仮定して)

 ≪借入金額1,000万円、35年、9年目以降は金利上昇なし≫

 1.当初3年1.7%、4~6年2.5%、7年目以降2.84%
    └→返済総額 15,281,798円

 2.全期間固定3.22%
    └→返済総額 16,116,658円

現在、短期固定と長期固定の金利差は1.52%です。 もし、これからの金利上昇がこの金利差以内であれば、 長期固定の金利を上回ることはないのですから、 返済総額も必ず短期固定の方が少なくなるのは当然です。

もし、金利上昇ペースが倍のピッチになったらどうでしょうか。

 1.当初3年1.7%、4~6年3.3%、7年目以降3.98%
    └→返済総額 17,468,232円

 2.全期間固定3.22%
    └→返済総額 16,116,658円

さすがにこれだけ急激に金利が上昇し、長期固定を大幅に上回れば、 返済総額は長期固定の方が少なくなります。

住宅ローンを選ぶ際に、エコノミストの予想をベースに考えれば、 短期固定にした方が負担が少なく済み、予想よりも高い金利になると想定すれば、 長期固定の方が安心で負担も少なくなります。

現在、長期固定を独自に商品化している銀行の全期間固定金利は上記の3.22%です。 なぜこの金利設定にしているかと裏読みすれば、この設定にしていれば 損することはないだろうと銀行は予測しているのではないでしょうか。

今日の新聞で、某都市銀行がもの凄い利益を出しているという記事が掲載されておりました。 損するような金利設定を銀行がしていたら、こんなに利益は出ません。

ということは、全期間固定をこの金利設定にしても 資金調達は問題ない(これよりも低い)と読んでいる、 すなわち、エコノミストの予想程度の上昇と銀行も見ているのかもしれません。 (銀行の資金調達については素人で、ただの推察ですから、難しい反論はしないで下さいね)

最後に、ローン選びの大事な前提を。全期間固定の返済額でも家計は問題ないが、 返済総額(負担、お得)を考えて、短期固定も検討するということです。 短期固定でギリギリで、極端に金利は上昇しないから大丈夫というのは、博打ですよ。



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