住宅ローンニュースと金利動向:量的緩和解除が決定後の予測(06.03.10)

昨日、日本銀行は、5年間続けてきた「量的緩和政策」の解除を決定し、即日実施しました。 各新聞やTVで大々的にこのニュースが取り上げられたのも、 「金利」が世間の関心を集めているからでしょう。

当サイトにも1ヶ月前にこのニュースを掲載したコラムがあり、そのコラムへのアクセスにより、 サイトのアクセス数が通常の倍以上(約10,000/日)に膨れ上がりました。 そのアクセス数を見た時には、何が起こったのかビックリした。 この流れは今日も続いており、午前中だけのアクセスで通常の一日分の数を超えております。

このアクセスに応える?ためにも、私なりに不動産と住宅ローンへの影響を考えてみたいと思います。 (外れても保証しませんので、ご注意を)

・住宅ローン金利

家計へ一番影響が出るのは借入金額の多い住宅ローンです。 ここ最近は、全期間固定が3%以下になるような異常な低金利さです。 この低金利ももうしばらくで終わりに向かうと思われますが、 その時期は年末から来春にかけてでしょうか。

この3月期は決算月と金利先高感から各銀行とも住宅ローン実行金利を引き上げましたが、 これから毎月のようにどんどん金利が上昇するとは思えず、 4月の新年度から秋までは、少しは落ち着くと思っています。(下がるのではなく維持される)

その理由にエコノミストのような理屈はないのですが、 住宅ローン競争は続き銀行間の駆け引きで金利上昇がセーブされることと、 ゼロ金利政策が続くことからです。

しかし、中長期的には金利が高くなるとも思われることから、 銀行としては短期固定系は現金利を維持し、中長期系は上げる傾向になるかもしれません。

これから住宅ローンを借りる(借り替える)方は、 長期固定系に切り替えた方が良いかもしれません。(金利が上昇すると考えた選択)

もちろん、短期固定系の方は、借り替えるか、 繰り上げ返済に対応できるような準備をすることが大切です。

あと、中長期的な読みでは、不動産市場が停滞する(日本経済が低成長する)可能性があることから、 バブル期みたいな極端な金利上昇はないかもしれません。

・家計

「消費者負担は早く、消費者益は遅い」の原則(※)から、 住宅ローンの金利上昇は早めに動くかもしれませんが、 預金金利等は据え置きではないでしょうか。

ニュースなどでは、預金金利が上がり、利息が増えるとの希望的な観測も出ていますが、 どうもピンと来ません。銀行の内部事情は分かりませんが、 預金集めに奔走する姿が思い浮かばないのです。

※電気やガス、ガソリンなどなど、税金や外為相場などの影響が価格などに反映される場合、 消費者が負担増になる場合は早く反映され、逆に負担減になる場合は遅く反映される原則。 一単位で大きな力を持つ企業と一個人では小さな力の消費者の力関係を鮮明に映し出す原則。 経済政策でも、個人より大企業が優先されるのも根は同じ。

・不動産市場

現在、都市部を中心に起きているミニバブル(地価上昇)は、不動産投資系の力による所が大きい。 不動産投資ファンドは、債券市場の金利と比較されるため、債券市場の金利が上昇した場合、 不動産投資ファンドの金利も上げざる負えず、その分、 仕入れ(不動産購入価格)を安くしなければなりません。

また、資金調達の部分でも金利上昇の負担増により、経費が増えることも、 仕入れ価格に影響があるかもしれません。

このため、今までのように片っ端から買いあさるような動きにブレーキがかかり、 不動産市場も落ち着くかもしれません。(地価上昇も止まる)

郊外の住宅地などでは、住宅ローンの金利上昇による購入意欲減退(需要減)が、 人口減・消費税増税などの影響と重なり、低迷することもありえます。

さらに、郊外の住宅地の市場を牽引していた建売業者・マンション業者も、 金利上昇による経費増(量的緩和解除により借り入れしづらくなることも)で、 収益力が落ちることも予想されます。

総じて、不動産市場は落ち着きを取り戻すと考えています。 この場合、地価が落ち着く→建売から土地購入で新築へ流れる・買い替え低迷 →建売低迷→中古低迷→賃貸低迷という、バブル崩壊と同じ系譜をたどるかもしれません。

バブル期のような高騰ではないので、暴落ということでもないのでしょうが、 落ち着いた(低迷)市場になれば、本物(より良い)が真価を発揮する市場になり、 これが正常な市場かもしれません。これから買うなら競争力のある本物を見極めて下さいね。



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