不動産基礎知識:塀は隣との「共有」と「単独所有」どちらがいいのか?(17.04.02)

土地を購入したお客様より、下記のような質問をよく受けます。塀は、「共有」と「単独所有」どちらがいいのでしょうか?・・と。そこで、塀について「共有」と「単独所有」のメリットデメリットについてお伝えします。

塀の建て方としては、下記の2通りの方法があります。1.両土地の境界線が塀の中心を通るように設置する。2.土地の境界線に塀の外面が沿うように一方の土地のみに設置する。1の場合は塀の設置費用の負担割合で共有することになります。2の場合は費用も塀を設置した土地の所有者が負担しますので、設置者の単独所有となります。

では、自分の土地に単独所有と境界線上での共有どちらにすべきでしょうか?

【共有のメリット】

※1.塀の構造などにこちらの希望が入れられる。
※2.費用負担が少なくて済む。
※3.塀に割く土地の面積が少なくて済む。

といった点です。

上記※1の塀の構造に希望を入れられる点ですが、仮に隣地所有者が隣地に単独で塀を作る場合には隣地所有者が自由に塀の高さや材質を決めることができます。隣地所有者の塀ですので他人は口出しはできません。

たとえばコンクリート製で隙間なく、しかも高さ2メートル超といった塀が作られれば自分の土地に日当たりや風通しに影響が出ることが大いに考えられますが、これを格子状のフェンスにしてくれと要求はできません(せいぜい高さを2メートル以下にしてもらう程度かと思います)。

塀を共有とする場合は高さや材質は協議の上決めることになりますので、日当たりや風通しを確保したいと考えれば、塀の構造はアルミの格子状のフェンスとする、といったような要望を出して、自分の意見をある程度反映させることが可能です。



上記※2の費用負担が少なくて済むことについては、費用は双方で折半となりますので、半額で済むことになります。

最後に※3の塀に割く面積が少なくて済むという点ですが、東京都内のような土地の価格が特段に高く小さな土地を所有し合っている場合を除けば、大したメリットではないかと思います。

逆に、共有のデメリットは以下の通りです。

【共有のデメリット】

自分一人では塀の仕様やその後の処分について決められないと言うことです。前に説明したとおり、塀を建てる際にどんな塀(高さ、材質、色・・・)を建てるかを協議して合意する必要があります。さらに、一旦建てた塀の撤去や立替には他の共有者の同意が必要となります。また、補修についても共有者と相談の上で進めていくことになります。近隣関係が良好であれば良いのですが、将来、所有者が売買や相続によって変わったりすればどうなるか分かりません。そうなると、いちいち協議が必要な共有はやっかいな問題を抱え込む可能性もあります。

単独所有のメリットデメリットは共有の場合の裏返しとなります。

【単独所有のメリット】

自分で自由に塀の構造を決められることです。これにつきます。プライバシーを重視したいのであれば、コンクリート製の塀や雰囲気のでる板塀のもので完全に隣地からの視界を遮断してしまうことが考えられます。また、管理も自分の判断だけで行うことができます。



【単独所有デメリット】

塀の設置及び維持にかかる費用は全て自己負担となります。また、自分は日当たりや風通しを考慮して自己所有地部分に格子のフェンスを建てても、隣地所有者も隣地部分にコンクリート製の塀を建ててしまうといったこともあり得ます。

それでは結局、「共有」と「単独所有」はどちらが望ましいのでしょうか?

金銭的に問題がないのであれば、自己の土地に単独で塀を建てることが将来のトラブルを抱えこまず望ましいと思います。最近ではそれぞれの土地所有者が自分で塀を建てる例がほとんどです。ただし、単独で建てる場合においても、お隣さんとのトラブルを防止する観点から、どのような構造(高さ、材質、色等々)にするかは隣地所有者に事前にお話しした上で塀を設置さされた方が良いでしょう。


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