不動産基礎知識:売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲と「瑕疵保険」の対象範囲の差(16.06.16)

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皆さん、「売主の瑕疵(かし)担保責任」というのをご存じでしょうか。

お住まい探しをなさっている方であれば、一度は耳にしたことのある言葉だと思います。住宅は高額の買い物です。しかし、土地・建物や設備に不具合があった場合には、何でも保証があると思ったら大間違いです。対象範囲や期間等、不具合箇所や内容によって差がありますので、きちんと理解する必要があります。今回は、売主の瑕疵担保責任と「瑕疵保険」の保険対象範囲の差について、少し掘り下げて見ましょう。

瑕疵保険

中古住宅の売買をするときには、契約条項の中に「売主の瑕疵担保責任」というのがあり、売買した不動産に関して、引渡し後3カ月以内(※1)に問題(瑕疵)が発見された場合には、売主の責任において修復等をしなければなりません。 ※1売主、買主双方協議の上、決めることができますが、3カ月と定めるのが一般的です。

続いて、瑕疵保険について。瑕疵保険の対象範囲は、基本構造部分は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」で、構造耐力性能または防水性能における「隠れた瑕疵」が保険の対象です。

≪瑕疵保険詳細≫

http://www.jio-kensa.co.jp/insurance/kizon_jutaku/personal01.html

恐らく、多くの皆さんが「家の瑕疵に対する保険」と聞いた時に想像する範囲よりも、かなり限定的だと思います(でも活用する意味は大いにあります)。

では、売主の瑕疵担保責任と瑕疵保険の範囲の差について掘下げてみましょう。この二つの間には、重複する部分もありますが、しない部分もあります。

結論から申し上げると、「売主の瑕疵担保責任」の方が、範囲が広くなっており、建物部分については、「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水管」に関して、引渡し後上記期間内に問題(瑕疵)が発見された場合には、売主の責任において修復等をしなければなりません。例えば、シロアリは、瑕疵保険では免責事項ですが、売主の瑕疵担保責任があります。

また、土地の問題については、瑕疵保険は対象範囲外となっておりますが、売主の瑕疵担保責任の範囲に含まれており、もし上記期間内に問題が発見され、買主がその不動産を取得した目的が達せられない時には、契約解除されてしまうことも有り得ます。ちなみに下記写真は、買主が地盤の工事を始めたところ、地中に“ガラ”があることが分かり、売主の瑕疵担保責任により、売主の費用負担でガラの撤去を行なった事例です。

瑕疵保険

瑕疵保険は期間が5年(※2)と長いことや、保険付保による住宅ローン控除など各種税制の特例適用(※3)の恩恵等もありますので、積極的に活用することをお勧め致します。

※2期間が短い商品もあります。 ※3詳しくは「【超重要ポイント まとめ】中古住宅と住宅ローン控除と“かし保険付保証明書”」をご覧下さい。 ( http://smile.re-age nt.info/blog/?p=2338  )


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