不動産基礎知識:入札価格を決めるまでに大事なこと(16.02.27)

より安く、より良い物を買いたい。不動産に限らず、買主という立場に立てば、一般人も法人も同じ思いを抱く。自宅用、投資用、いずれでも、競売不動産は、もしかしたら、その望みを叶えてくれるかもしれません。

競売不動産に対して抱く印象は、極端に分かれます。「とても怪しい、一切関わりたくない」と極端に嫌悪感を持って避けるか、「ものすごく安く買えるはずだ」と、やはり極端に良い方向に考えすぎるか。

以前は、競売までに至る経緯、裁判所という馴染みのない取り扱い機関、占有屋とまで呼ばれる怪しい人たち、これらの印象から、極端な考えに分かれ、確かに、そういう側面もございました。

しかし、任意売却なども増え金銭的な事情で売却されることが表になることも増え、裁判所も身近になり、法整備などにより占有屋も少なくなってきて、今までの印象とは変わってきました。

その代わりに、昔ほど安くはなくなりました。一般物件と同じまでとは行きませんが、そこそこの金額(落札)になってきています。

競売不動産の落札者は転売目的の不動産業者が多く占めており、明け渡しや修繕などの経費は同じでも、一般の方なら、転売利益や販売費用分だけは安く買えるということになります。

例えてみれば、生産者からの直接購入、問屋なしで中間マージンなし、という商品を買うという感じでしょうか。

業者の落札価格は、(一般市場での価格)-(転売利益)-(販売諸経費)-(修繕費用)-(明け渡し費用)で試算された金額となります。

この落札価格に少し加えた金額(同じ金額なら落札できる可能性が減る)と、転売利益と販売諸経費との差額分だけが、市場価格よりも安く買えたということになります。

なお、競売不動産の購入にも諸経費はかかりますが、一般物件でも諸経費が必要になることから、そこでの損得はないと考えられます。

競売不動産と一般物件を比べてなにが違うかと言えば、明け渡し(引き渡し)と瑕疵担保責任の部分です。これがあるから安くなる、これさえクリアできれば安く買えるということです。

そして、落札できるかどうかの肝は、業者の落札価格が読み切れるかどうか(相手の動向を読めるか)であり、それには「一般市場での価格」を見極められるかです。

3点セットに記載されている売却基準価格や不動産評価額から考えるのではなく、市場での価格が重要になります。

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