不動産基礎知識:競売事件の種類と注意点(16.02.22)

一般の不動産物件と競売の不動産物件の違いは、所有者(売主)の意志にて売却されるか、裁判所が債権者からの申し立てにより売却するかの販売チャンネル違いです。

土地も建物もマンションも、不動産ということには変わりはございませんが、人(権利)の部分が取り扱いが異なります。

これは、売買(所有権の移転)の取り決めが、民法はどちらも共通ですが、一般の場合は宅地建物取引業法に基づくに対して、競売の場合は民事執行法に基づいて行われます。

裁判所が扱う競売には、内容に応じて事件種別が分けられています。(事件という言葉はTVなどから印象されるものではだけではなく、裁判所が扱うものは事件という言葉になります)

1. 担保不動産競売事件

住宅ローンなどの融資を受ける際に不動産に設定された担保権(抵当権など)を実行するための手続き。事件番号の符号は(ケ)と表示されます。

2. 強制競売事件

判決や調停、公正証書などで決まった内容を実現するためにする手続き。事件番号の符号は(ヌ)と表示されます。

3. 形式競売事件

債権回収(債務処理)や裁判などの紛争ではなく、不動産の分割(遺産分割など)をするために換金するために競売を利用する手続き。事件番号の符号は性質により(ケ)(ヌ)が使い分けられます。

1の事件の場合で、特に住宅ローンなど民間金融機関が債権者(抵当権者)であれば、融資実行前の審査にて不動産への担保評価を行っているため、不動産そのものは問題ないケースが多い。(絶対ではない)

しかし、2の事件の場合、1のような経緯を経ていないことで不動産の状況が未確認であり、また、競売落札後の権利関係やそれこそ人間関係などで問題が生じることもあり、注意が必要です。

しかも、(ヌ)事件の場合、売却基準額が低く設定されていることも多く、一般の方は興味を示しがちです。ここは一般物件と同じように、安いものにはなにか裏がある、ということになります。

いずれの場合も、宅地建物取引業法で守られる取引ではないため、事前の調査がとても大事になります。できれば、プロを活用されることをお勧めします。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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