不動産基礎知識:競売不動産の物件資料(16.02.24)

競売不動産の資料で「3点セット」と呼ばれるものがあります。確かに、物件に関する資料としては3点なのかもしれませんが、その前の「期間入札公告書」も含めた4点が一式の資料となります。

1. 期間入札公告書

「期間入札の公告」という題で最初に出てきます。この公告書には,売却される不動産,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など,売却についての重要な事項が記載されています。

2. 物件明細書

物件明細書は,裁判所書記官が,物件明細書には,その不動産を買い受けたときに,買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか,土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか,その他参考となる事項を記載します。

物件明細書は,記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず,当事者の権利関係を確定するものではなく,権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。

したがって,新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり,また,物件の状態が変わることもあります。そのため,入札される場合には,必ず,直接現地を見に行くなど十分な調査・確認が必要になります。

3. 現況調査報告書

執行官が,実際に競売物件を見た上で,その物件に関する権利関係や占有状況,形状などについて調査した内容を記載した書類です。

現況調査報告書には,土地の現況地目,建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか,不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており,不動産の写真等が添付されています。

占有状況は現況調査を行ったときのまま記載されます。記載された以後、状況に変化がある場合もあります。

4. 評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として不動産鑑定士)が,その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。

評価書には,不動産の評価額,周囲の環境の概要等が記載されており,不動産の図面等が添付されています。これらを見れば,算出された評価額の理由,不動産の現況と,それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かります。

この中でまず見極めるべき項目は「市場性修正」の項目です。ここに1(または未記載)以外の数値が入っているときは、なにかがあると思われます。

以上が、競売不動産を選定する際に使用する資料の概要です。細部の読み方、見極め方については、FKR加盟店までご相談ください。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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