不動産基礎知識:マンションの所有形態(15.08.21)

これだけ世に普及し一般的な不動産となっているマンション。今後も利便性、居住性などから、マンションの所有・居住は増えていくと思われます。

そのマンションは、戸建てとは異なり、さまざまな特色を持っているが、一番特徴的であり、だからこそマンションというものは土地(敷地)や建物の所有形態です。

敷地の所有形態はマンション(建物)の所有者全員の共有物になる。1階に専用庭や専用駐車場が付く住戸もあり、庭として利用されるが、あくまでも「専用使用」をしているだけで、その庭や駐車場を「所有」しているわけではない。

敷地全体を建物所有者が共有し、建物などに使われる部分、専用庭など特定の住戸に専用使用させる(使用料を徴収するケースが一般的)、駐車場・駐輪場などとしてマンション所有者に賃貸し賃料を管理組合の収入とする、などとして利用する。

建築時期にもよるが、マンションの敷地として提供される土地について「敷地権」という権利が設定されていることが一般的です。敷地権とは、この土地は建物や駐車場などの共有物の敷地ですよ、と権利を固めてしまうもの。

これにより、一戸建ての土地のように、個人の所有者の裁量で分割したり、他の目的で使用したりすることができないようになる。

マンションの建物は、共有部分(土地と同様)と専有部分(所有者個人の所有権が及ぶ部分)に区別される。一戸建ての場合、建物全部が専有部分であり個人の所有権が及ぶ部分であることと比べ明確に異なる。

マンションの共有部分で代表的なのは、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのマンション全体の設備、外壁や屋上などの主要構造部、さらに玄関、窓(ガラス)、バルコニーなども共有部分となり、専用庭と同じように「専用使用」している状態になる。

さらに細かく言えば、隣住戸との壁(上下階との天井や床)は共有部分になる。隣の部屋も買ったからといって、区分されている住戸の壁を壊して一つの部屋にすることはできない。マンション全体の共有部分を破損したことになる。※専有部分内の壁は権利上は壊すことができるが、規約で承諾の必要性が定められていることもある。

専有部分は壁や天井・床で仕切られた内部空間、壁の内側となる。この部分が区分所有権の目的となる部分で、この専有部分を区分所有すると、土地の敷地権や共有部分の共同所有もセットでくっついてくるということになる。

これらの権利形態や仕組みは「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法、マンション法)」にて決められ、さらに、この法律をベースとして個々のマンションごとに不動産登記や管理規約で定められてマンションの所有形態が決まってくる。

このように、一戸建てと比べて、共同所有であり、共同利用されるマンションは、決まりごとが多く、仕組みが多岐にわたってくる。これらのことを嫌がって一戸建てにする方もいらっしゃる。

マンションの所有形態は堅苦しいと感じられる一方で、利便性が高い地域でも暮らせる(一戸建てよりも安く)、共同所有で多彩な共有部分の設備が利用できる、管理会社などに委託することにより安心で手間がかからない不動産の所有と管理ができる、というメリットもある。

決まりごとを煩わしく感じるか、それを上回るメリットを感じるか、どちらが正しい、正解というものではなく、個々の考え方や生活との相性次第になる。



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