不動産基礎知識:当事者の権利と意志の確認(15.06.20)

不動産業者は、不動産の売却活動・販売にあたって、売主・所有者から委任を受けて行うことになるが、その不動産の所有者が誰か、どのような権利関係があるのを確認する必要がある。

一般的には法務局にある不動産登記の内容を確認するところから始めるが、不動産登記は不動産の権利状態を公示しているも、公信力まではないとされる。

※不動産登記:権利を告示し一定の推定力まではあるものの、必ずしも実体を示すかどうかまで担保されない。

このため、売却の依頼をされた方が、実際に所有者であるのか、売主であるのか、複数の手段で確認をしなければならない。

また、高齢化社会が進み、所有者が高齢者であることが増えてきている。この場合、子息が所有者の代理として手続きを行うことも多い。

代理人が売却の手続きを行う際には、所有者から代理の権限を与えられているかどうかの確認が必要となる。

通常、印鑑証明書を添付した実印押印の委任状を徴することで取引に臨むが、所有者そのものに売却の意思があるのか、代理人として託したのかどうかを確認することも必要になる。

※白紙委任状の場合、所有者の意向が異なる内容であれば本人に効力が及ばないようです。ドラマや小説などとは違う。

高齢者が当事者となる(大半は売主)場合、代理人の選定や売却の意思を示したとしても、判断能力そのものが疑われるケースもある。

この場合、家庭裁判所の許可や後見人制度の利用などが必要となることもあり、時間や手続きがかかることもあるので注意が必要となる。

これらの実務は不動産業者が行うことになるので、消費者の方は業者が適切に業務を行っているのかチェック機能を担うことになります。

無権代理:代理権がない、与えられた代理権の範囲を超えた、以前は代理権があったが消滅した、などの状態で行われた代理行為。無権代理が行われた後、本人が追認すると有効な代理行為となる。追認しなければ本人に効力は及ばない。

相手方の催告権:相手方は期間を定め本人に対して「追認するか否か」を催告することができます。回答がない場合は「追認しなかった」とみなされます。また、善意無過失の場合、無権代理人へ契約を履行するように迫ることができます。

相手方の取消権:相手方は、無権代理であることを知らなかった場合で、本人が追認する前であれば、契約を取り消すことができます。また、善意無過失の場合、無権代理人へ損害賠償を請求することができます。

表見代理:無権代理なのだが、本人にも落ち度があり、代理行為があると信じられる状態で取引がされた場合。この場合、本人にも責任が及ぶケースもある。



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