不動産基礎知識:マンション(区分所有建物)の登記簿(15.04.18)

古くは謄本、現在は登記事項証明書という不動産取引には必須の書類。法務局にある登記簿に記録された内容が記載されており、不動産の権利関係を確認する際に利用します。

登記事項証明書は、不動産について表示されている表題部、所有権に関する内容が記載された甲区、所有権以外(代表的なのは抵当権、賃借権など)の権利に関する内容が記載された乙区で構成されています。

権利関係の甲区、乙区は、土地、建物、さらにマンション(区分所有建物)とも記載される内容は同じ形式になります。

しかし、マンションの場合の表題部は、その特殊性から土地、建物の表題部とは異なる構成がされております。

一言でいえば、土地と建物の表題部、マンション全体(共有部分)と部屋(専有部分)の表題部が、すべて表示されている。

情報量が多く、かつ、日常で見る書類ではないため、一般の方には馴染みづらい面があると思います。

まず、マンションの特徴として、原則、土地と建物は一体化され、それぞれ別々に処分(売買など)を行うことができないというものがあります。

そのため、土地はマンションの敷地であるという権利設定(敷地権)を行い、マンションの権利移動があると敷地権も付随して移動するようにします。

敷地権が設定されている場合、その土地の内容(表題部)も区分所有建物の表題部にも表示されます。これで、建物には敷地権がついていることが分かります。

ただし、敷地権は絶対ではありませんので、特に古いマンションでは、敷地権の設定をせず、土地を共有で所有しているケースもあります。※不動産実務として大変な手間がかかり、不動産屋泣かせ。

建物の部分の表題部は、マンション全体(共有部分)の内容が表示され、その後に、該当する部屋(専有部分)の内容が表示されます。

<マンション全体の表題部>

「専有部分の家屋番号」の一覧、「所在」「建物の名称」「構造」「床面積」「登記の日付」「敷地権の目的たる土地の表示」が記載されております。

◆敷地権の目的たる土地の表示

「所在及び地番」「地目」「地積」「登記の日付」が記載されております。※土地登記簿表題部と同じ内容

<マンションの専有部分の表題部>

「不動産番号」「家屋番号」「建物の名称」「種類」「構造」「床面積」「原因及びその日付(登記の日付)」「敷地権の表示(敷地権の種類、敷地権の割合)」が記録されています。

以上がマンションの登記簿の記載内容となります。

不動産売買は、どの不動産の、どの権利を、どういう権利状態で、売買するのか、というものです。だからこそ、この登記事項は重要であり、これが読めない(理解できない)と、その次の約定事項には進めません。

脅かしめいた結論となりましたが、一般の方は心配する必要はございません。宅地建物取引士という国家資格を所持する者(厳密には登録後免許交付を受けている者)より、親切丁寧にひとつひとつ教えてもらえます。

もし、担当する人がこの資格を所持していない、ということであれば、高額な不動産取引を担当する資格がない(補助まで)ということですので、要注意です。登記事項が読めない(読めるという確証がない)ということですから。



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