不動産基礎知識:媒介契約(売却)の依頼方法(15.04.17)

不動産を売却する場合、個人間をつなぐ仕組みもできていないことから、現状、不動産会社へ依頼するほかありません。※相手が親族などで見つかっている場合は除く。

この依頼を「媒介契約」という手続きで行います。媒介契約では、どのような販売活動を行うか、成約した際の報酬※、トラブルになった際の取り決めなどを明確にします。

※法的に媒介契約の締結が義務付けられ、報酬の“上限額”が定められております。説明もなく上限額をこっそり盛り込んでいたり、これが決まりですと問答無用で押し付ける会社は要注意です。弊社では金額に応じた報酬額を定めております。

この媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、依頼できる会社や報告義務などに違いがあります。

1. 専属専任媒介契約
不動産会社1社のみ依頼する契約です。他社に重ねて依頼することは禁じられています。また、自分で買主を見つけてきても、依頼した会社を通して(報酬を支払って)取引することが義務づけられています。
法規定:有効期間は3ヶ月以内。指定流通機構へ5日以内に登録する義務。1週間に1回以上の報告義務。

2. 専任媒介契約
専属専任媒介契約との違いは、自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約することができます。依頼できる不動産会社は1社のみです。
法規定:有効期間は3ヶ月以内。指定流通機構へ7日以内に登録する義務。2週間に1回以上の報告義務。

3. 一般媒介契約
複数の会社に依頼することができます。自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約することができます。支払う報酬は契約を取り持った会社のみで、依頼したすべての会社に支払う必要はありません。
法規定:有効期間の規定はない(3ヶ月が推奨)。指定流通機構への登録義務なし。売主への報告義務なし(報告を求めることはできる)。

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(以下、専属専任と専任を併せて専任とします)

業者側からは「専任」の方がお勧めといわれ続けてきました。その根拠は「やる気になるから」というものでしたが、そもそも、専任でも一般でもやる気にならなければおかしくて、この言葉を使う時点で業者失格だと判断できます。

専任の唯一のメリットは、販売管理を任せることができるというものです。一般の場合、依頼する会社すべてを売主自身で打ち合わせや手続き、連絡をする必要があります。また、販売状況の報告もばらばらとなり、判断しづらい面も出ます。

一般のメリットは、一社独占的に扱わせないことで、業者の恣意的な対応をけん制することができます。※物件囲い込みの排除 詳細は、週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃

業界関係者として、私個人は消費者に権限(選択権)を残し柔軟に対応でき、業者間の競争とけん制を行えることから「一般媒介」での依頼を強くお勧めします。

今回、売主側からの売却依頼として紹介しましたが、この媒介契約は買主側からの依頼にも共通しています。

買主は、購入する不動産を探すにあたり、どこか1社に任せ切ることなく、幅広く探されています。それは、1社に限定すると情報範囲が狭くなり、偏った情報や知識から守るためですが、それと同じことが売却でも言えます。



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