不動産基礎知識:抵当権がある取引(15.04.02)

2015年4月1月より、不動産取引の基幹資格であった宅地建物取引主任者が名称変更され、宅地建物取引士となりました。

主任者が士になったことで消費者になんのメリットがあるのか、略称は宅建のままで、特に変わりもないように思われます。

私が試験を受けたのは平成2年(バブル最終年)で、もうすぐ25年が経とうとしております。

当時勉強した内容は、業務で使うことがないものは忘れ、また、日常当たり前のように使っていると、当たり前すぎて逆に説明しづらかったりするものもあります。

※実務的な説明はできるのですが、法的な説明がたどたどしくなったり。

月初めということもあって、住宅ローンの金利に触れ、さらに住宅ローンの内容に触れていくうちに、抵当権という言葉にあたりました。

通常、債務者から返済を受ける際、債権者は平等に扱われます。(債権者平等の原則)

※1,000万円の回収資産に対し、1,000万円の債権(権利)を持つ人が二人(合計債務2,000万円)いたら、二人で半々に分けることとなります。

しかし、これだと、回収力が弱まるため、優先的に弁済を受けるための仕組みとして抵当権があります。

これは、権利を設定した不動産などからの回収資金は、原則どおりに分配することなく、権利を持つ人(抵当権者)が優先的に回収できる仕組みで、この権利を抵当権といいます。

住宅ローンを借りる場合、融資を受けて購入する不動産に抵当権が設定されます。(設定することを条件に融資する)

また、住宅ローンの返済中に売却する場合、抵当権が設定されたままの状態となっており、不動産売買に際しては、抵当権を抹消したうえで、取引が行われます。

購入するときの流れは、融資が実行されると同時に、抵当権設定の手続きもされ(司法書士が預かり後に法務局申請)、融資金を利用して代金を支払い所有権が移転されます。

売却するときは、売却代金を持って返済し抵当権を抹消するのが一般的で、契約時点では設定中のままになり、設定されているだけでは問題になりません。

※確実に抹消されるか、そのための確認や手配は重要です。

売却代金を受け取り、その資金で返済を行い、売却の手続きに併せて抵当権抹消を行うということになります。

仲介業者側から見ると、抵当権設定の手続きは金融機関側が積極的に関与してくれるので助かりますが、抵当権抹消はこちらから積極的に対応しないとならず、手間や日数も要することから早めの手配が重要になります。

金融機関の、借りる人はこれからのお客様だから優しく丁寧に、返す人は過去のお客様だからぞんざいに、というスタンスが変わってくれるとありがたいのですが。



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