不動産基礎知識:道路と不動産評価の関係(14.04.12)

”道路”は不動産(特に土地、戸建て)の価値に大きな影響を与えます。 このため、不動産業務を携わる者にも重要な項目になります。

道路と敷地の関係の大原則として、「建築物の敷地は幅4m以上の建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければならない」というものがあります。これを”接道義務”と呼びます。

ポイントは、1.道路幅員4m以上、2.建築基準法で定められた道路、3.間口(道路に接する長さ)2m以上、の3つです。

1の道路幅員4m以上、と、3の間口2m以上は、数字のままですので説明を省略し、2の建築基準法で定められた道路について記載します。

建築基準法で定められた道路とは、下記のいずれかに該当する道路です。(すべて建築基準法の条項)
・42条1項1号道路:道路法による道路(一般的な公道)
・42条1項2号道路:都市計画法、土地区画整理法等による道路(開発道路、所有は公私ともにあり)
・42条1項3号道路:建築基準法施行前より存在する4m以上の道路(既存道路、所有は公私ともにあり)
・42条1項4号道路:2年以内に事業施行が予定される都市計画道路(計画道路、特定行政庁指定≒事業決定)
・42条1項5号道路:特定行政庁が位置の指定をした道路(位置指定道路、ほとんどが私道だが稀に行政が所有しているケースも)
・42条2項道路:4m未満の既存の道路で特定行政庁が道路とみなした道路(二項道路、セットバックが必要、所有は公私ともにあり)

このように、建物を建てることから道路を判断する場合、建築基準法により厳密に定義されています。人の主観や現場の状況だけで、「これは道路でしょ」という判断はできません。建築基準法による道路か否かは、市町区村役場で確認する必要があります。

さて、接道義務を満たしているかどうかは根幹ではありますが、不動産取引でもう一つ大事になるのが、公道か私道かの区別、道路の所有者についてです。

私道の場合、通行権(人、車)の確保、掘削の可否、維持管理の負担、など、公道では気にする必要がない内容が増えます。必然的に不動産の評価は下がりますが、不動産そのものや立地の良さ、価格などから取引することもあるかと思われます。

その場合、私道の種別(建築基準法のなかで)、上記の内容がどのように取り扱われているか、取引の中でなにを取り付けるかを十分に確認する必要があります。

不動産評価として、接道義務を満たしていない場合は評価が50%以下(根幹だから相当影響する)になり、道路の幅員、接する間口と公道・私道の区別などにより、評価に5~10%程度影響します。(個々の要素や地域性により評価の加減幅は変わります)

この他にも、道路の舗装状況、傾斜、電柱などの設置物、周辺道路との関係、方位など、細かい要素も評価に影響を与えます。

再建築不可(接道義務を満たしていない)は根本的な問題なので別とすれば、その他の要素がどのような影響を与えているのか、プロによく相談してみてください。



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