不動産基礎知識:瑕疵担保責任の取り決め(14.04.11)

不動産取引の条件として重要なポイントになるのが瑕疵担保責任の有無についてです。言葉を分解すれば、瑕疵、担保、責任、有無となり、この中で日常的に使われない言葉は”瑕疵”がダントツだと思われます。 瑕疵とは、通常有すべき(取引通念上期待されている)品質や性能に欠けているところがあることを指します。

例えば、キッチンの蛇口をひねれば水が出ると思っていたが出なかった場合、通常有すべき性能(当然のように使えると期待)として水がでると取引通念上では思われるので、水が出なければ瑕疵となります。

この例のように判断しやすければいいのだが、どこまでが瑕疵であるか、日常的に使われていない言葉であるため、解釈に疑義が生じ揉めることもあります。

瑕疵の判断基準として、目的物の客観的な品質や性能を基準に判断する場合と、契約の趣旨(利用目的や予定)によって判断する場合があります。※建てられるかどうか(客観的)、希望する建物が建てられるか(主観的)。

不動産取引においての瑕疵担保責任については、”隠れた”瑕疵についてと記載されます。

隠れたとは、取引時には売主買主ともに知らない(知りえない)ことを指し、もし、売主が瑕疵を知っていて黙っていた場合は瑕疵担保責任ではなく不告知となります。

売主が瑕疵を知りながら不告知した場合は、瑕疵担保を免責とするという約定があったとしても、責任を免れることなく、賠償責任を負います。

買主が瑕疵を知りながら購入した場合、それを認識の上で購入したこととなり、後から責任を求めることはできないと言われております。

不動産の資料に「現況を優先する(現況有姿売買)」という言葉が記載されていることが多くありますが、瑕疵と混同しやすいので注意が必要です。

現状を優先するとは主に状態のことを指し、例えば、汚れなどの状態のこととなります。瑕疵は性能ですから似ているようで異なります。例:柱が汚れている(状態)、柱が腐って支える力がない(性能)

瑕疵担保責任免責、現況有姿売買となれば、状態が悪くても、性能が満ちていなくても、不告知さえなければ、売主側に責任・負担が生じません。

買主としては、このような取引の場合、状態を確認すること、性能面で支障がでないこと、それを見込んで価格などの条件面で含んでおくことを確認することが重要となります。

この瑕疵担保責任について、免責(責任なし)と約定できるのは、売主が一般人である場合のみです。建築会社、不動産業者、一般法人の違いにより、規定される法律は異なりますが、免責不可は共通しています。

住宅品質確保促進法(新築分譲業者、建築会社):新築住宅を引き渡す業者は、主要構造部の瑕疵について10年間の責任を負う。

宅地建物取引業法(不動産業者):不動産業者が売主として一般人に売却する場合、引渡しから2年間の責任を負う。

消費者契約法(法人すべて):法人が売主として一般人に売却する場合、瑕疵を発見してから1年間の責任を負う。(品確法、宅建業法が優先)

民法(一般人も含めすべて):瑕疵を発見してから1年間の責任を負う。ただし、両者合意の上であれば免責とすることができる。

なお、仲介業者は、瑕疵について、取引上の取り決めや瑕疵発見時の対応業務を行う役割とされ、瑕疵そのものを積極的に調査する義務はないとされています。



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