不動産基礎知識:用途地域が絶対ではない(13.12.17)

マンションなら利便性、一戸建てなら住環境の良さ。

マンションでも住環境の良さは求め、一戸建てでも利便性は求める傾向もあるが、もっとも重視する点として、住まいの特性から、マンションなら利便性、一戸建てなら住環境の良さがあげられる。

都市計画で市街化区域に指定されたエリアには用途地域が定められる。用途地域は12種類に分けられ、地域ごとに建てられる建築物の用途と建ぺい率、容積率、高さの制限などが決められている。

住環境の良さを重視しながら住まい探しをする際には、まず、この基本的な部分を確認し、求めているイメージと合っているか検証することになる。

しかし、法制限が一番厳しい「第一種低層住居専用地域」だからといって、必ずしも確実なものではない。

例えば、第一種低層住居専用地域では建築物の絶対高さが10m※と制限されているケースが多いが、10mあれば3階建ての建築は可能となる。※地域により12m

また、アパート、マンションなどの共同住宅も住宅として考えられるため、一戸建てと同じように建築ができる。さらに道路向かいや周辺で用途地域が異なれば、広い地域性としては住環境が異なる結果もありえる。

このように、用途地域の確認は基本的な要件として大事ではあるが絶対的なものではなく、十分に納得するためには個々の不動産に対しての検証が必要となる。(割り切るため、総合判断のためにも)

購入する際には、個々の不動産に対してそれぞれ調査、確認して、その後に購入の申し込み(買い付け)を提出するという順番が大切になる。

そんなの当たり前でしょ、と思われるかもしれないが、悲しいことに、申込→調査→契約当日に説明、というのが業界では一般的である。

【12種類ある用途地域のイメージ】
第一種低層住居専用地域:低層住宅の良好な住環境を守るための地域。住居兼の店舗(制限あり)や公共施設も建築ができる。
第二種低層住居専用地域:主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。第一種より住居兼店舗の条件が緩和されている。
第一種中高層住居専用地域:中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。中規模な店舗や公共施設も建築できる。
第二種中高層住居専用地域:主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。第一種より住居兼店舗の条件が緩和されている。
第一種住居地域:住居が中心の地域であるものの、環境を損なわない程度の事業性ある建築物の建築もできる。
第二種住居地域:主に住居の環境を保護するための地域。第一種より事業性建築物の要件が緩和されている。
準住居地域:幹線道路の沿道など、ロードサイド型店舗等の建築に対する要件が緩和されている。
近隣商業地域:近隣日常型の商業施設などの増進を図る地域。ほとんどの事業性ある建築物の建築ができる。小さい地域(駅)の中心地。
商業地域:主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。住環境に対して配慮されない。ほとんどの事業性ある建築物の建築ができる。市街地の中心地。
準工業地域:主に軽工業の工場や倉庫など、環境悪化の恐れのない工業系の利便を図る地域で、住宅も建てることができる。
工業地域:主に工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられ、かつ、住宅も建てられる。
工業専用地域:工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられるが、住宅や公共施設などは建てられない。

建ぺい率、容積率は、地域ごとに一定ではなく各行政がさらに細分化して決めている。高さの制限も基本的な部分は共通だが、地域の状況から、高度地区指定などにより制限を緩和・付加していることも多い。

さらに、地区計画、建築協定、風致地区など、その他の法律的な制限や、各行政により独自の条例も設けていることがある。



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