不動産基礎知識:住宅ローン特約・融資利用特約(13.03.31)

住宅を購入する際の売買契約において、住宅ローンを利用する場合、住宅ローンが借りれなかった(融資の承認が得られなかった)際、契約を白紙とし、受領済みの金員を返還するという特約が付きます。これを「住宅ローン特約・融資利用特約」と呼びます。

売買契約書に記載される条項の例文は、次の通りです。

・買主は、融資の全部または一部について承認が得られないときは、平成・・年・・月・・日までであれば、契約を解除できるものとする。(もしくは、自動的に解除される)

・前項により本契約が解除された場合、売主は受領済みの金員を無利息にて変換する。

・買主は、本契約締結後、すみやかに(平成・・年・・月・・日までに)、融資申し込み手続きを行わなければならない。

・買主が、申し込み手続きを行わない、虚偽の申告、転職などにより、融資の承認が得られなかった場合は、この特約は無効となる。

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注意点は、申し込み手続き期日、承認期日(解除期限)が定められており、この期日を守るために、速やかに対応しなければならない。買主の保護するための特約であり、売主に一方的に不利な条項のため、誠実に運用されることが求められる。

手続きを行わない、虚偽、転職など、明らかに不承認となるようなことを、買主が行った場合は、この特約が無効となるというのも、買主の不誠実さを許容してまで保護する必要はなく、売主の利益も保護しなければならないため。

普通に手続きを行い、最善を尽くしたが、どうしてもダメだった、という場合は、第三者の意向であるから、当事者どちらにも負担なく解除しようという趣旨。天災地変による危険負担の解除と同じ扱いになる。

この特約で揉めるケースは、次の二点。

・期日までに承認、不承認のいずれの判断も出なかった場合に、特約期日を延長するか、白紙解除とするか。売主、買主それぞれの意向と、期日までに間に合わなかった理由により協議される。

・承認された融資内容が、買主の希望するものではないとき。承認が得られたのだから特約は破棄されるのか、希望する融資内容ではないから白紙解約できるのか、書面に明確な記載をしていない場合は紛糾する。

不動産取引の仲介を行っていて、なにかとバタバタするのが住宅ローン。解約うんぬんの揉めごとは、契約前の事前審査や融資内容の打ち合わせでカバーできるが、悩まされるのが期日の方。

住宅ローンの申し込みから承認、金銭消費貸借契約、取引期日など、関係各所の調整と手配など、余裕を持った日程を組んでも、バタバタすることが多い。

買主、売主ともに多忙であったり、金融機関や役所が平日のみの対応であったり、審査の追加書類や遅延など、ここで悩まされます。仲介手数料には、不動産取引の安全を図るほか、スムーズな取引の調整(とストレス)が含まれます。

なお、一般的な金融機関で融資が得られず、高金利のノンバンクなら融資を受けられる場合、書類に金融機関や金利条件などを明記しておけば、融資特約による解除が可能です。



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