不動産基礎知識:仮換地と保留地(13.03.17)

土地区画整理事業では、従前地(区画整理前の土地)と換地(区画整理後の土地)を交換する形となります。換地処分は区画整理事業が完了した際に行われ、区画整理事業中は仮換地となります。

換地を取り決める際、すべての換地を過不足なくすることは困難であり、換地相互間に、ある程度の不均衡が生じてしまいます。これを是正するために徴収、交付する金銭のことを「清算金」といいます。

例えば、本来は、もう少し小さい土地に交換されるべきところを、敷地面積があまりにも小さいと利用に支障が出ることから、面積を広げて換地することがございます。

このため、当該敷地換地面積-本来の換地面積=余分に渡した土地面積となり、この余分に渡した面積部分を、金銭で清算(区画整理組合へ支払う)することになります。

この清算金額は、区画整理事業の完了後、決定いたします。購入する際には、将来徴収される清算金を見込み、価格と合算してご判断する必要がございます。

また、事業終了後、区画整理事業全体の収支を計算し、事業費が赤字になった場合、区画整理地内の土地所有者全員で、面積に応じて分担することがあり、これを賦課金と呼びます。賦課金の有無も、区画整理事業が完了し、収支計算を行うまで未定です。

「仮換地」の他に、土地区画整理事業地内には「保留地」というものがございます。

保留地とは、区画整理事業に伴う事業資金をねん出するために、換地として地主に戻さず、売却される土地になります。

保留地の場合、換地とは別枠になるため、一般的に、清算金、賦課金などの不透明な支出は対象外になります。※将来の支払いリスクなし

ただし、保留地の懸念点として、次のようなことがございます。

・区画整理事業が完了するまで、法的には土地が存在していない。(※現実的には存在しているが、登記がされていない。)
 ↓
・所有権の登記、抵当権の設定登記ができない。
 ↓
・一般的な金融機関では住宅ローンの取り扱いができない。(※担保なしと判断されます)
 ↓
・組合提携の金融機関のみ対応が可能。

保留地の売買としては、組合の保留地権利人名簿に記載することを登記の代わりとします。イメージとしては、区画整理完了後の土地の権利を確保するという感じでしょうか。

不動産取引において、登記できない、金融機関が限定されることは、購入者側からするとマイナス評価となるため、その分、保留地価格を通常より割安に設定されます。(一般的な場合です)

通常では、土地区画整理事業地内の購入をご検討される場合、保留地の価格と内容(清算金などのリスクなし、登記不可、金融機関限定)、仮換地の価格と内容(清算金などのリスクあり、登記可、金融機関自由)の両者を比較検証し、どちらを選択するかご判断いただくことになります。



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